La Corte di Cassazione (sentenza n. 8083 del 2 aprile 2009) ha considerato nulle le “promesse irrevocabili di acquisto” quando le parti si obbligano a stipulare in fasi successive prima un contratto preliminare e poi uno definitivo d’acquisto. Questo genere di documenti dimostrerebbe solo l’esistenza di una trattativa, una fase avanzata di “puntuazione”.
E’ bene prestare attenzione alle conseguenze di questa sentenza, secondo la quale la sottoscrizione di una proposta irrevocabile d’acquisto:
• non obbliga le parti a stipulare il contratto preliminare e quello definitivo, neppure attraverso una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.;
• non consente di esigere caparre confirmatorie o penali, lasciando solo il diritto al risarcimento del danno nelle trattative contrattuali;
• non produce diritto alla provvigione, che nasce solo al momento in cui le parti sono giuridicamente vincolate alla conclusione del contratto.
Se si intende redigere un documento che abbia forza vincolante, perciò, occorre una vera e propria proposta contrattuale, che deve contenere:
· la descrizione dettagliata dell’immobile;
· la specificazione del prezzo e delle modalità di pagamento.
La proposta deve essere intestata al venditore/proprietario dell’immobile e non all’agenzia o all’agente. Nella proposta deve prevedersi l’accettazione del venditore in forma scritta e la sua comunicazione al proponente.
Lo studio resta a disposizione per ogni opportuno approfondimento.