Il D.L. Sviluppo, appena convertito in legge, prevede una modifica dell’art. 2643 del codice civile: è ora possibile la trascrizione dei contratti che trasferiscono i “diritti edificatori”.

Si tratta di una figura creata dalla prassi di alcuni Comuni all’inizio degli anni novanta (Casalecchio di Reno nel 1992, Reggio Emilia nel 1994, Ravenna e Torino nel 1995, Parma e Piacenza nel 1998).
Alla base di questa novità sta l’art. 23 della Legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150, che prevedeva la formazione di «comparti edificatori» da parte dell’amministrazione comunale in sede di approvazione dei piani regolatori particolareggiati.
Sino ad oggi si è proceduto spesso a “cessioni di cubatura”: il cedente rinuncia a realizzare la cubatura attribuita al proprio fondo per trasferirla su un altro fondo; la prassi emiliana ha divulgato la tecnica della “perequazione”, che vuole evitare la discriminazione che scaturisce dal possibile sfruttamento edificatorio delle aree edificabili e dal sacrificio delle aree non edificabili.
Con la perequazione tutte le aree di trasformazione sono potenzialmente edificabili ma per poter edificare in concreto occorre raggiungere un indice minimo fondiario che non è intrinseco a ciascun terreno, dovendo essere reperito sul territorio dai proprietari delle aree destinate alle opere pubbliche. Ciascun proprietario di un’area edificabile – seppur titolare del diritto di costruire – non può sfruttare in concreto il proprio diritto all’edificazione, e ciò in quanto l’area soggetta a perequazione non raggiunge il limite minimo dell’indice di edificabilità previsto.

Per raggiungere questo “minimo”,  il proprietario sarà incentivato a procurarsi altrove la differenza volumetrica al fine di poter esercitare in concreto il proprio diritto all’edificazione. Per questo effetto, nasce un mercato dei “diritti edificatori”, che nel decreto sviluppo trova un sistema di pubblicità immobiliare.

Un’analisi completa del tema a cura del Notaio Professor Luca Restaino è pubblicata in WikiJus al link http://www.e-glossa.it/wiki/i_diritti_edificatori.aspx

Il nostro studio è disponibile per ogni ulteriore approfondimento.

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