In questo periodo di mobilità limitata, lo Studio del Notaio Alberto Forte resta a disposizione dei clienti per rendere loro più semplice e veloce lo svolgimento delle pratiche di

Provvediamo a predisporre la documentazione, la spediamo al Vostro domicilio e ci occupiamo di ritirarla dopo la firma, per poi inviare la dichiarazione all’Agenzia delle Entrate.
Nessun maggior costo vi verrà addebitato per questa procedura, in questa fase di limitazione alla mobilità.

In dettaglio, lo Studio propone di seguire questa modalità.

a) Il nostro Studio resta aperto per i casi urgenti, ma bisogna rispettare le limitazioni al movimento delle persone.
Ricordiamo ai clienti che l’accesso fisico allo studio potrebbe essere considerato come una violazione dei divieti vigenti.
Per questo motivo, Vi offriamo l’opportunità di ricevere i documenti a domicilio.
Se questa soluzione è di Vostro gradimento, siamo pronti a prestare una consulenza a distanza.
Possiamo usare il telefono nei casi più semplici, oppure impiegare una modalità di connessione video (da WhatsApp, a Facetime, a Skype, a Zoom o con la piattaforma TEAMS attivata dallo Studio ha attivato).

La consulenza può essere erogata dal notaio o da persone di provata esperienza, a seconda delle circostanze e delle Vostre esigenze.
Contattateci e fissiamo un appuntamento, che invece di avvenire fisicamente si terrà a distanza.

b) Vi richiederemo i soli documenti indispensabili per la dichiarazione di successione.
Se preferite, ogni ulteriore approfondimento, che sia consigliabile per eventuali successivi atti, sarà svolto in seguito.
In questo momento, può essere prevalente l’esigenza delle velocità di completamento dell’incarico.
Vi consiglieremo di procedere con le ricerche più dettagliare negli archivi quando ciò sarà indispensabile.

c) Se ci sono difficoltà nella trasmissione dei documenti (dallo Studio a Voi, e viceversa), ci offriamo di spedire e di ritirare fisicamente i documenti con un corriere espresso da noi incaricato.
d) Appena avremo predisposto i documenti (dichiarazioni di successione, incarichi per ricerche, dichiarazioni sostitutive …) li spediremo al Vostro domicilio e curereno il ritiro dei documenti firmati tramite corriere.

f) Lo Studio invierà i documenti telematicamente all’Agenzia.

g) Immediatamente lo Studio invierà  in Banca l’attestazione notarile di avvenuta registrazione della dichiarazione e sarà a disposizione per accertarsi che la Banca provveda alla liquidazione delle somme agli eredi

h) Lo Studio Vi terrà aggiornati dell’esecuzione dell’incarico e Vi invierà la ricevuta finale dell’Agenzia delle Entrate.

Contattateci all’indirizzo segreteria@notaioforte.it

o telefonate ai numeri 059.771242 (Vignola) o 051.904503 (Cento)

La legge sul “Dopo di noi” ha introdotto importanti agevolazioni ed esenzioni fiscali.

La Guida è scaricabile dal sito del notariato – Sezione TROVA GUIDA, dai siti delle associazioni dei consumatori e dai siti delle associazioni per la tutela e i diritti delle persone con disabilità.

La nuova legge vuole agevolare le erogazioni da parte di privati, la stipula di polizze assicurative, la costituzione fondi speciali con vincolo di destinazione, anche a favore di onlus; a questi atti è stata concessa l’esenzione dalle imposte di successione e donazione.
Gli atti che forniscono beni ai fondi speciali devono avere la finalità esclusiva dell’inclusione sociale, della cura e dell’assistenza di persone affette da disabilità grave, identificando i bisogni specifici dei soggetti disabili destinatari delle attività assistenziali necessarie, per garantirne la cura e l’assistenza, obbligando alla rendicontazione del gestore e designando il soggetto preposto al controllo di questi obblighi.

E’ stato creato il “Fondo per l’assistenza alle persone con disabilità grave prive di sostegno familiare”; si è portata a 750 euro la somma detraibile per premi di assicurazioni rischio morte a tutela dei soggetti disabili; si è concessa la detraibilità fiscale delle erogazioni a favore dei fondi speciali, fino al 20 per cento del reddito complessivo e nel limite dei 100.000 euro.

* https://www.avvenire.it/attualita/pagine/dopo-di-noi-la-legge-gi-operativa

Il rent to buy permette a chi vuole acquistare un immobile di usufruirne subito, con pagamento di un canone e rinviando l’acquisto vero e proprio e il pagamento del relativo prezzo.
Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi.
E’ ora possibile trascrivere con l’atto notarile il contratto nei Registri Immobiliari, tutelandosi fino a 10 anni.
La trascrizione è fondamentale perché vale come vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile.
Di conseguenza, quest’ultimo non potrà essere venduto a qualcun altro, né potrà essere concessa un’ipoteca su di esso, né costituita una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole.
Il vincolo vale anche nei confronti degli eventuali creditori del venditore, i quali non potranno iscrivere ipoteche sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo.
Con la trascrizione del rent to buy, infatti, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

Quali i vantaggi, gli svantaggi, gli obblighi per il venditore e l’acquirente?  Quali le tutele previste dalla legge?
Lo chiarisce la nuovissima Guida per il Cittadino “Il rent to buy e altri modi per comprare casa”, realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato in collaborazione con 12 tra le principali Associazioni dei Consumatori, che spiega tutto quello che c’è da sapere sul contratto di rent to buy.
- obblighi del venditore e del futuro acquirente
- regimi fiscali ed imposte sull’immobile
- che fa valere i diritti e paga gli oneri condominiali
- come gestire le spese legate di manutenzione e le riparazioni straordinarie
- cosa succede se il conduttore decide di non comprare l’immobile
- come incide l’eventuale fallimento del venditore o del futuro acquirente
-  modalità di cessione del contratto di rent to buy prima della sua scadenza.

La guida offre anche un approfondimento sulle alternative alla classica compravendita:
- la locazione con patto di futura vendita;
- la vendita con riserva della proprietà;
- la vendita a prezzo rateizzato con iscrizione dell’ipoteca legale;
- il preliminare ad effetti anticipati.

In ogni caso è sempre importante rivolgersi per tempo ad un professionista, come il notaio, che con la sua esperienza e preparazione in materia può consigliare le scelte più adatte alle esigenze specifiche.

Anche questa Guida è scaricabile gratuitamente dal sito web del Notariato (www.notariato.it) e delle associazioni dei consumatori che hanno collaborato alla sua realizzazione.

Secondo l’articolo 2929 bis cod.civ. “(Espropriazione  di  beni  oggetto  di  vincoli  di indisponibilità o di alienazioni a titolo gratuito”):
Il  creditore che sia pregiudicato da un atto  del  debitore,  di  costituzione  di vincolo di indisponibilità o di alienazione, che ha per oggetto beni immobili o mobili iscritti in pubblici registri,  compiuto  a  titolo gratuito successivamente al  sorgere  del  credito,  può  procedere, munito di titolo esecutivo, a esecuzione forzata, ancorchè non abbia preventivamente ottenuto sentenza  dichiarativa  di  inefficacia,  se trascrive il pignoramento nel termine di un anno dalla  data  in  cui l’atto è stato trascritto.
La predetta disposizione si applica anche al creditore anteriore (curiosa espressione, che scambia l’aspetto cronologico con quello topologico) che,  entro  un  anno  dalla trascrizione dell’atto pregiudizievole, interviene nell’esecuzione da altri promossa.
Quando  il  pregiudizio  deriva  da  un  atto  di  alienazione,  il creditore promuove l’azione esecutiva nelle forme dell’espropriazione contro il terzo proprietario.
Il debitore, il terzo assoggettato a espropriazione  e  ogni  altro interessato  alla  conservazione  del  vincolo  possono  proporre  le opposizioni all’esecuzione di cui al  titolo  V  del  libro  III  del codice di procedura  civile  quando  contestano  la  sussistenza  dei presupposti di cui al primo comma, nonchè la conoscenza da parte del debitore  del  pregiudizio  che  l’atto  arrecava  alle  ragioni  del creditore.

Il creditore del donante, se possiede un titolo esecutivo, può aggredire il bene donato anche se ormai è passato in mani di altre persone, e può evitarsi di dover passare dalla “azione revocatoria”, a condizione che pignori  il bene entro un anno dalla stipula.

Se da un lato questa possibilità riduce il vantaggio delle manovre scorrette di chi vuole sottrarre beni ai suoi creditori, dall’altro di fatto rende ancora più pericolosi gli acquisti immobiliari: chi acquista un immobile pervenuto per donazione, può vedersi aggredito per debiti che non sono suoi, né del suo venditore.

Lo studio è a Vostra disposizione per approfondire l’applicazione della norma alla Vostra operazione.

Rapida messa in sicurezza e, successivamente, entro il 7 dicembre 2012, verifiche di sicurezza più approfondite ed eventuali interventi al fine di ottenere la soglia della sicurezza del 60% rispetto ad un edificio di nuova costruzione secondo parametri antisismici, come stabilito dal decreto n,74/6 giugno 2012.
Sono due fasi successive, e non alternative, da eseguire sui capannoni industriali siti nei territorio dell’Emilia, danneggiati dalle scosse sismiche del 20 e 29 maggio, come chiarisce la bozza di linee guida per la messa in sicurezza dei capannoni industriali presentate ieri a Bologna, redatte da Protezione civile, Cni, Assobeton e Reluis (si veda qui in fondo l’intervista a Gaetano Manfredi, ordinario di tecnica delle costruzioni alla federico II di Napoli e presidente di Reluis).
Tuttavia le Linee guida stabiliscono che la fase “abbreviata”, quella che il base al Dl 74 viene affidata dai titolari dei capannoni ai tecnici abilitati, e che deve verificare che l’edificio non abbia le carenze struttutrali specifriciate dallo stesso Dl (collegamenti travi-pilastro, etc…) e in caso abbia tali carenze deve prevedere interventi rapidi di ripristino edilizio autocertificati al Comune, «è possibile – si legge al punto 3.2 delle Linee di indirizzo – solo quando il danno sui principali elementi strutturali sia assente o di modestissima entità».
In sostanza, dunque, la procedura di verifica rapida di agibilità non deve necessariamente raggiungere il 60% di antisisimicità, ma si può fare solo su capannoni con danni di modestissima entità.

Il documento elenca la tipologia di danni riscontrati sui capannoni industriali, riassumibili in:
perdita di appoggio e danni a connessioni tra elementi strutturali orizzontali (tegoli di copertura e travi) e elementi di supporto (travi e pilastri, rispettivamente), causa più frequente di danneggiamento; collasso di elementi di tamponatura (pannelli orizzontali, verticali e in laterizio); danni ai pilastri, fondamentalmente per perdita della verticalità a causa di una rotazione dell’elemento di fondazione; danni a scaffalature.

Il capitolo 3 delle linee guida definisce i principi e criteri di intervento per la messa in sicurezza dei capannoni, ed è quello che ha scatenato reazioni polemiche da parte di costruttori e industriali che ritengono le norme troppo rigide ai fini della rapida ripresa delle attività produttive, sia per le tempistica troppo stretta che per la soglia di sicurezza sismica da raggiungere, ritenuta troppo alta per capannoni non costruiti, per la maggior parte, secondo normativa antisismica.

Per quanto riguarda la ‘rapida messa in sicurezza’, il documento precisa che questa è possibile solo quando «il danno sui principali elementi strutturali sia assente o di modestissima entità». Essa consiste nel risolvere carenze quali la mancanza di collegamenti tra elementi strutturali verticali e elementi strutturali orizzontali e tra questi ultimi, la presenza di elementi di tamponatura prefabbricati non adeguatamente ancorati alle strutture principali, la presenza di scaffalature non controventate portanti materiali pesanti che possano, nel loro collasso, danneggiare la struttura principale .

La fase successiva è quella del miglioramento sismico al fine dell’ottenimento del livello di sicurezza sismica del 60% dei parametri di antisismicità previsti per un nuovo edificio (art.3 Dl 74). Entro sei mesi, dall’entrata in vigore del Dl 74 (7 dicembre 2012), infatti, si dovrà comunque procedere a verifica di sicurezza ai sensi delle norme vigenti, e gli interventi per il raggiungimento della soglia del 60% dovranno essere eseguiti entro i 18 mesi successivi (inizio giugno 2014).
Gli interventi necessari sono: la creazione di vincoli efficaci tra i diversi componenti; per quanto riguarda i collegamenti tra travi e pilastri e tra travi ed elementi di copertura, al fine di non modificare lo schema statico originario, i semplici appoggi devono essere trasformati in cerniere; sui collegamenti tra i pannelli di tamponatura e le strutture è opportuno utilizzare sistemi di connessione deformabili nel piano ed evitare l’inserimento di connessioni rigide. Infine, deve essere garantita la stabilità delle scaffalature interne con opportuni sistemi di controvento sia in elevazione che in pianta, ma evitando di vincolarle alle strutture dell’edificio.

INTERVISTA A GAETANO MANFREDI (presidente Reluis)

Per quanto riguarda la ‘rapida messa in sicurezza’, il documento precisa che questa è possibile solo quando «il danno sui principali elementi strutturali sia assente o di modestissima entità», cioè quando? Qual è la soglia entro la quale si può parlare di danni modesti? Ci risponde il prof. Gaetano Manfredi.
Significa essenzialmente che non devono esserci danni significativi alle parti strutturali, quindi ci si riferisce a capannoni che hanno superato in maniera sufficiente la prova terremoto. Per fare un esempio, se un pilastro o una trave, che sono elementi portanti della struttura, sono fortemente danneggiati, la rapida messa in sicurezza non è possibile. La definizione di danni modesti o meno rientra nella valutazione dell’ingegnere, cioè sta al giudizio di un tecnico esperto, competente a fare tale valutazione, come previsto da normativa tecnica.
E quando non è possibile la rapida messa in sicurezza come si procede?
Si va direttamente alla seconda fase, comunque obbligatoria anche dopo la rapida messa in sicurezza, cioè alla valutazione del comportamento globale della struttura.
In sostanza, in assenza di danni o in presenza di danni modesti a strutture portanti si verifica solo la vulnerabilità dell’edificio al fine di definire interventi rapidi per garantire subito la certificazione di agibilità provvisoria, senza la valutazione globale della struttura, poi entro 6 mesi si procede alla verifica globale e eventuale miglioramento sismico per il raggiungimento del 60% della sicurezza. Se, invece, ci sono danni significativi alle strutture portanti si va subito alla valutazione globale della struttura, come da normativa sismica nazionale.
E sulle reazioni di costruttori e industriali che ritengono i tempi per eseguire il miglioramento troppo stretti e i criteri troppo rigidi?
Ritengo che la sicurezza sia un bene primario, da coniugare sicuramente con tempi rapidi, ma con competenze tecniche adeguate 18 mesi sono assolutamente sufficienti per eseguire gli interventi necessari per il raggiungimento del 60%.
Che significa che il documento è una bozza?
Si tratta di bozza perché volevamo, nell’immediato, mettere a disposizione dei tecnici risposte alle esigenze di rapidità, poi prevediamo un arricchimento del documento anche da suggerimenti di tecnici, aziende. Non è escluso che i criteri siano modificabili.
Ma queste Linee di indirizzo non sono cogenti….
Modificare la normativa del decreto legge inserendo alcuni dei criteri previsti nelle linee guida è una decisione politica che spetta agli organi istituzionali, noi abbiamo messo a disposizione competenze tecniche tra le migliori in Italia.

 Anni prima dell’esplosione della bolla immobiliare, prima che i mutui ipotecari si incagliassero e milioni di americani si torvassero esposti alla vendita all’asta della loro casa. Un ricco imprenditore aveva rivelato l’esistenza di imbrogli nel sistema dei mutui.

Si chiama Nye Lavalle, ed era diventato famoso la prima volta per vicende legate allo sport ed alla pubblicità: negli anni ’90 capì per primo il potenziale pubblicitario delle corse di automobili con motori potenziati e del pattinaggio artistico, che avrebbero attirato folle di appassionati.

Il signor Lavalle ha fondato uno studio di consulenza chiamato “Sports Marketing Group”, e dopo aver perso la sua casa per debiti, in circostanze che lui definisce equivoche, ha cominciato una nuova vita come indagatore critico del mondo dei mutui immobiliari.

Nel 2003, quando i prezzi delle case erano saliti alle stelle, ha redatto un dossier di contestazioni sui comportamenti scorretti di uno dei giganti del settore, Fannie Mae.

Lette oggi, le sue eccezioni appaiono come una premonizione dell’attuale crisi immobiliare. Già allora, come Lavalle scoprì, alcune società finanziarie al servizio di Fannie Mae erano ormai abituate a compilare falsi atti per le esecuzioni in tribunale; i metodi sono gli stessi scoperti per lo scandalo del “robo-signign” (ndt: meccanismi di certificazione prescritti per le esecuzioni immobiliari, che si è rivelato poi senza controllo e possibilità di difesa per i clienti meno abbienti delle banche).

Già allora, Lavalle segnalò che il registro elettronico nazionale dei mutui funzionava senza rispettare la legge e troppo velocemente, come i Tribunali hanno più tardi diffusamente riconosciuto.

Ci si può domandare perché il signor Lavalle non abbia fatto sentire la sua voce. In effetti, lui lo ha fatto. Per due anni, ha comunicato notizie agli amministratori ed agli avvocati di Fannie Mae. Questo ente assoldò un grande studio legale di Washington per investigare sulle denuncie, A maggio 2006 lo studio presento un rapporto segreto che confermava molte delle contestazioni di Lavalle (qui una copia divulgata a febbraio 2012).

E qui la cosa, apparentemente, si è fermata. Non ci sono stati segni di azioni riparatrici da parte degli amministratori di Fannie Mae. Negli uffici interni, il rapporto del 2006 è conosciuto come “O.C.J. Case No. 5595”, per riferimento all’ ufficio interno di giustizia dell’ente (“Office of Corporate Justice”): esso consentiva di comprendere quanto fossero profondi, e da quanto tempo si protaessero, i problemi americani nel campo dei mutui ipotecari e delle esecuzioni forzate.

Nella copia oggi divulgata dal New York Times si legge: “E’ di evidenza lampante che le procedure adottate, che si basano su documenti legali falsi, sono illegali. Con le sue proteste, il signor Lavalle ha centrato una questione che Fannie Mae deve risolvere immediatamente”

Accertare quanto gli amministratori di Fannie Mae sapessero delle procedure illegali per le esecuzioni, e da quanto tempo lo sapessero, è fondamentale per il Congresso degli Stati Uniti e per amministrazione Obama, che devono valutare il destino di questo ente e del suo omologo Freddie Mac. Questi giganti sono in effetti letteralmente esplosi e, sino ad oggi sono costati al contribuente americano 150 milioni di dollari. Prima che ciò avvenisse, la loro dimensione era tale che si poteva ben affermare che Fannie e Freddie costituissero lo standard per intera industria dei mutui, anche per effetto dell’enorme mole di lavoro che essi affidavano agli studi legali ed agli esperti di aste immobiliari.

Quasi tutti gli scandali denunciati dal signor Lavalle nel 2003 sono ormai diventati di dominio pubblico. Quelle scoperte hanno devastato l’industria dei mutui e lasciato in un mare di potenziali contestazioni legali Fannie, Freddie e le banche più grandi. Ciò che lascia più sconcertati è la constatazione che i metodi illegali usati, che il signor Lavalle ha denunciato da tanto tempo e che Fannie apparentemente non conosceva, ha sbattuto per strada tante persone che hanno perso al loro casa per procedimenti basati su documenti fasulli.

Fino a poche settimane fa, il signor Lavalle, che ha 54 anni, non aveva mai potuto leggere il rapporto segreto O.C.J. 5595. Aveva sperato di riceverne una copia, per l’aiuto fornito, appena fosse stato firmato dagli avvocati di Fannie dello studio Baker & Hostetler di Washington. Ma non gli fu concesso.

Dopo che ha potuto leggerne alcune anticipazioni da un giornalista de The Times, il signor Lavalle ha constatato che Fannie Mae, i suoi amministratori, i suoi esperti ed i suoi avvocati sembravano avere una politica di insabbiamento delle prove di truffa nella documentazione alla base dei mutui ipotecari. E non si è fermato: “messi di fronte all’evidenza, Fannie non solo ha mancato di correggere e di rimediare agli abusi, ma ha proseguito nella truffa cercando di far approvare sanatorie per le esecuzioni truffaldine”.

Un portavoce di Fannie Mae ha riferito in un comunicato della scorsa settimana che l’ente ha immediatamente messo in atto misure per le questioni rivelate nel rapporto del 2006, e che ha assunto altre iniziative per le esecuzioni nel 2010. “Vogliamo evitare le esecuzioni forzate, per quanto possibile, ma se non si può fare a meno di procedere occorre che si agisca nei tempi e nei modi previsti”, ha concluso.

Fannie Mae non direbbe se ha condiviso il rapporto con il consiglio di amministrazione o gli enti statali di sorveglianza, allora facenti capo all“Office of Federal Housing Enterprise Oversight”.

James B. Lockhart III, che guidava quell’ufficio nel 2006, ha detto di non avere memoria di quel rapporto; si è giustificato dicendo: “Probabilmente non l’ho visto, perché nel 2006 le esecuzioni immobiliari non erano un problema rilevante.”

Un rapporto più recente, pubblicato nello scorso autunno dall’ispettore generale dell’attuale ente statale di sorveglianza, la “Federal Housing Finance Agency”, fa un breve cenno alla questione sollevata dal signor Lavalle, anche se non ne riferisce il nome. Nel documento si rimprovera Fanne Mae per non aver affrontato I problemi di gestione delle procedure di esecuzione immobiliare, che si erano già verificati da anni.

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Qui si può leggere intergralmente il Report to Fannie Mae Regarding Shareholder Complaints

rapporto sui reclami contro  Fanni Mae

  A version of this article appeared in print on February 5, 2012, on page BU1 of the New York edition with the headline: A Tornado Warning, Unheeded.