In questo periodo di mobilità limitata, siamo a Vostra disposizione se volete comprare o vendere casa, per rendervi più semplice e veloce la firma del contratto preliminare (“compromesso”)

Provvediamo a predisporre la documentazione, la spediamo al Vostro domicilio e ci occupiamo di ritirarla dopo la firma, per poi inviare il contratto all’Agenzia delle Entrate.
Nessun maggior costo vi verrà addebitato per questa procedura, in questa fase di limitazione alla mobilità.

In dettaglio, lo Studio propone di seguire questa modalità.

a) Il nostro Studio resta aperto per i casi urgenti, ma bisogna rispettare le limitazioni al movimento delle persone.
Ricordiamo ai clienti che l’accesso fisico allo studio potrebbe essere considerato come una violazione dei divieti vigenti.
Per questo motivo, Vi offriamo l’opportunità di ricevere i documenti a domicilio.
Se questa soluzione è di Vostro gradimento, siamo pronti a prestare una consulenza a distanza.
Possiamo usare il telefono nei casi più semplici, oppure impiegare una modalità di connessione video (da WhatsApp, a Facetime, a Skype, a Zoom o con la piattaforma TEAMS attivata dallo Studio).

La consulenza può essere erogata dal notaio o da persone di provata esperienza, a seconda delle circostanze e delle Vostre esigenze.
Contattateci e fissiamo un appuntamento, che invece di avvenire fisicamente si terrà a distanza.

b) Vi richiederemo i soli documenti indispensabili per la firma del compromesso.
Se preferite, ogni ulteriore approfondimento consigliabile per i successivi atti sarà svolto in seguito.
In questo momento, può essere prevalente l’esigenza delle velocità di completamento dell’incarico.
Vi consiglieremo subito quali ricerche di dettaglio eseguire, quando ciò sarà indispensabile.

c) Se ci sono difficoltà nella trasmissione dei documenti (dallo Studio a Voi, e viceversa), ci offriamo di spedire e di ritirare fisicamente i documenti con un corriere espresso da noi incaricato.

d) Invieremo i documenti telematicamente all’Agenzia.

e) Al ricevimento della ricevuta di registrazione, Vi invieremo copia del preliminare con gli estremi di registrazione.

Contattateci all’indirizzo immobiliare@notaioforte.it

o telefonate ai numeri 059.771242 (Vignola) o 051.904503 (Cento)

Il rent to buy permette a chi vuole acquistare un immobile di usufruirne subito, con pagamento di un canone e rinviando l’acquisto vero e proprio e il pagamento del relativo prezzo.
Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi.
E’ ora possibile trascrivere con l’atto notarile il contratto nei Registri Immobiliari, tutelandosi fino a 10 anni.
La trascrizione è fondamentale perché vale come vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile.
Di conseguenza, quest’ultimo non potrà essere venduto a qualcun altro, né potrà essere concessa un’ipoteca su di esso, né costituita una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole.
Il vincolo vale anche nei confronti degli eventuali creditori del venditore, i quali non potranno iscrivere ipoteche sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo.
Con la trascrizione del rent to buy, infatti, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

Quali i vantaggi, gli svantaggi, gli obblighi per il venditore e l’acquirente?  Quali le tutele previste dalla legge?
Lo chiarisce la nuovissima Guida per il Cittadino “Il rent to buy e altri modi per comprare casa”, realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato in collaborazione con 12 tra le principali Associazioni dei Consumatori, che spiega tutto quello che c’è da sapere sul contratto di rent to buy.
- obblighi del venditore e del futuro acquirente
- regimi fiscali ed imposte sull’immobile
- che fa valere i diritti e paga gli oneri condominiali
- come gestire le spese legate di manutenzione e le riparazioni straordinarie
- cosa succede se il conduttore decide di non comprare l’immobile
- come incide l’eventuale fallimento del venditore o del futuro acquirente
-  modalità di cessione del contratto di rent to buy prima della sua scadenza.

La guida offre anche un approfondimento sulle alternative alla classica compravendita:
- la locazione con patto di futura vendita;
- la vendita con riserva della proprietà;
- la vendita a prezzo rateizzato con iscrizione dell’ipoteca legale;
- il preliminare ad effetti anticipati.

In ogni caso è sempre importante rivolgersi per tempo ad un professionista, come il notaio, che con la sua esperienza e preparazione in materia può consigliare le scelte più adatte alle esigenze specifiche.

Anche questa Guida è scaricabile gratuitamente dal sito web del Notariato (www.notariato.it) e delle associazioni dei consumatori che hanno collaborato alla sua realizzazione.

La Corte di Cassazione ha dichiarato nullo il trasferimento fatto dal venditore in base a dichiarazioni non veritiere. Sino a pochi mesi fa, le sentenze avevano interpretato la legge ritenendo che si trattasse di una nullità “formale” e che l’atto rimanesse valido anche in caso di  falsa dichiarazione urbanistica dell’alienante.

Le sentenze n. 28194/2013, n. 23591/2013 e n. 25811 del 5 dicembre 2014 hanno ritenuto invece che lo scopo della legge è quello di bloccare la vendita di fabbricati che non siano in regola con i permessi comunali. Secondo questo nuovo orientamento, la legge fisserebbe un confine di nullità “sostanziale” degli atti di trasferimento di immobili quando non si sia in regola con la normativa urbanistica.

Anche il “compromesso”, ossia il preliminare di vendita sarebbe perciò nullo per contrarietà a legge se mancano i prescritti permessi.

Chi vuole comprare casa deve perciò curarsi che le dichiarazionni del venditore siano correttamente documentate ed eventualmente decidere di procurarsi un parere professionale, mediante una perizia tecnica di ingegnere, architetto o geometra.

1. Cos’è il contratto di rent to buy?
È un nuovo tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Significa che il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.
Esempio: Si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita.
Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.

2. Il conduttore è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di “affitto”?
Entro quale termine potrà decidere di acquistarla?
No, la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà ad acquistare il bene, ma non un obbligo. Ovviamente le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma allora il contratto è diverso dal rent to buy. Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti, entro i dieci anni.

3. Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?
Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti.
Il rischio è che il conduttore decida di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione).
L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri.

4. Il proprietario, in caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni dovrà intraprendere un procedimento di sfratto, con tutto quello che comporta in termini di tempo e di costi?
La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene: molto più breve e meno costosa; ma il tempo di rilascio del bene dipende dai singoli tribunali.
Per poter seguire questa procedura sarà necessario prevedere apposite clausole nell’atto di rent to buy: il notaio saprà dare adeguati consigli.

5. Ci sono altre tutele che il venditore deve adottare?
È opportuno che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano concordati in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari. Ciò indica anche la serietà dell’impegno del conduttore all’acquisto del bene.

6. Il conduttore è tutelato?
Sì. La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy.
La trascrizione ha una durata massima di 10 anni. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.

7. Cosa può essere oggetto del rent to buy? Anche gli immobili in costruzione?
Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni. Può avere ad oggetto un immobile in costruzione.
Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo.
Per le imprese di costruzione il rent to buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.

8. Per il rent to buy relativo ad un immobile in costruzione, se l’impresa fallisce il conduttore perde il proprio denaro?
No: il contratto di rent to buy continua anche in caso di fallimento del proprietario. Inoltre, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.

9 Il conduttore/acquirente può riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito?
Sì, la legge è elastica sul punto e prevede la facoltà di riservarsi la nomina di un terzo come in tutti i contratti preliminari. È anche possibile prevedere la cessione del contratto.

10. Quali imposte si pagano? Il rent to buy è conveniente?
Bisogna distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa, e bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) ed indirette (a carico del conduttore/acquirente).
Si deve, inoltre, tenere conto che non c’è ancora una disciplina specifica sul piano tributario.
In ogni caso, per valutare i vantaggi (o gli svantaggi) fiscali è necessario valutare la specifica posizione fiscale del venditore, facendo un’analisi economica e fiscale del singolo caso concreto.
Anche per questo motivo il cliente ha bisogno fin dall’inizio della collaborazione di un professionista. Naturalmente i notai italiani sono competenti a valutare l’operazione nel complesso ed a consigliare il cliente.
La consulenza notarile consente di affrontare con completezza, serietà e professionalità, ogni singola questione fin dal momento iniziale così da evitare danni futuri.
Va precisato che nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto.
Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.

La disciplina nazionale dell’attività edilizia – Guida operativa 2013 – Studio n. 893-2013/C

In sintesi, il decreto:
- proroga fino al 31 dicembre 2013 la detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, elevando contestualmente dal 55% al 65% l’aliquota della detrazione; la proroga è fino al 30 giugno 2014 per gli interventi riguardanti parti comuni degli edifici condominiali o tutte le unità immobiliari del condominio;
- prevede la detrazione del 65% delle spese sostenute dal 4 agosto al 31 dicembre 2013 per interventi antisismici su costruzioni ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità;
- proroga fino al 31 dicembre 2013 la detrazione per il recupero del patrimonio edilizio con la maggiore aliquota del 50% e con il maggior limite di spesa di euro 96.000;
- introduce una ulteriore detrazione per l’acquisto di mobili, nonché per l’acquisto di grandi elettrodomestici di classe energetica A+ (classe A per i forni), finalizzati all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione, per le spese sostenute dal 6 giugno al 31 dicembre 2013, fino a un limite massimo di euro 10.000.
Le condizioni dell’agevolazione sono dettagliate dall’Agenzia delel Entrate nella circolare 29E del 2013, che si può leggere qui

Compravendita di immobile sfitto. Diritto al contributo
Quale percentuale di contributo verrebbe concessa nel caso di un edificio inagibile, sfitto alla data del sisma, che venisse venduto da padre a figlio?Il figlio accederebbe ad un contributo pari al 50% del costo ammissibile. La determinazione del contributo, infatti, si basa sui requisiti posseduti alla data del sisma (Ordinanze n. 29/2012, art. 3, commi 4-ter e 4-quarter, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 12/2013; n. 51/2012, art. 3, commi 4 e 5, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 13/2013; n. 86/2012, art. 3, commi 7 e 8, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 14/2013).
Obblighi a carico dei beneficiari del contributo (Art. 6)
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Cambio di destinazione d’uso
In seguito all’esecuzione di interventi di riparazione è possibile un cambio di destinazione d’uso dell’immobile?
Come indicato dalle ordinanze, per le unità immobiliari ammesse a contributo non è consentito il mutamento della destinazione d’uso in atto al momento del sisma prima di due anni dalla data di completamento degli interventi di riparazione, a pena di decadenza dal contributo e rimborso delle somme percepite, maggiorate degli interessi legali (Ordinanze n. 29/2012, art. 6, comma 1, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 12/2013; n. 51/2012, art. 6, comma 1, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 13/2013; 86/2012, art. 6, comma 1, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 14/2013).
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Abitazioni non principali. Obblighi a carico del proprietario
Nel caso di contributi per l’abitazione secondaria, sussistono particolari obblighi a carico del proprietario?

I proprietari di abitazioni non principali che beneficiano del contributo sono tenuti, entro sei mesi dall’ultimazione dei lavori, ad adottare una delle seguenti opzioni:
ad affittarle per almeno quattro anni al canone concordato (di cui all’art. 2, comma 3, della Legge n. 431/1998) con priorità a soggetti temporaneamente privi di abitazione per effetto degli eventi sismici;
a cederle in comodato per almeno quattro anni ai sensi del Protocollo d’Intesa tra il Ministro dell’economia e delle finanze e i Presidenti delle Regioni in qualità di Commissari delegati del 4 ottobre 2012, con priorità a soggetti temporaneamente privi di abitazione per effetto degli eventi sismici; ad adibirle a propria abitazione principale purché non abbiano beneficiato di contributo per abitazione principale per altra unità abitativa, in tal caso l’obbligo dell’affitto per quattro anni a canone concordato si applica ad uno dei due immobili.

(Ordd. 29/2012, art. 6, comma 4, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 12/2013; n. 51/2012, art. 6, comma 4, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 13/2013; 86/2012, art. 6, comma 4, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 14/2013).
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Decesso del proprietario e diritto al contributo
In caso di morte del proprietario, il diritto al contributo è legato all’immobile e quindi può passare all’erede?
Qualora il proprietario dell’unità immobiliare danneggiata alla data del sisma sia deceduto successivamente, il diritto a richiedere il contributo viene trasferito agli eredi con le medesime condizioni e nel rispetto degli stessi obblighi previsti dalle ordinanze. (Ordd. 29/2012, art. 6, comma 2-bis, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 12/2013; n. 51/2012, art. 6, comma 2-bis, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 13/2013; 86/2012, art. 6, comma 2-bis, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 14/2013)
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Compravendita dell’immobile. Diritto al contributo
In caso di vendita dell’immobile, il diritto al contributo viene trasferito al nuovo proprietario?
Tra gli obblighi a carico dei beneficiari del contributo, le ordinanze nn. 29, 51 e 86 e successive modifiche, specificano che: “Il proprietario che aliena il suo diritto sull’immobile a soggetti diversi da parenti o affini fino al quarto grado, o dall’affittuario o dal comodatario residente alla data del sisma prima della data di ultimazione degli interventi di riparazione che hanno beneficiato dei contributi previsti dalla presente ordinanza, ovvero prima di due anni dalla stessa ultimazione nel caso di unità immobiliare affittata, è dichiarato decaduto ed è tenuto al rimborso delle somme percepite, maggiorate degli interessi legali”. (Ordinanze n. 29/2012, art. 6, comma 2, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 12/2013; n. 51/2012, art. 6, comma 2, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 13/2013; 86/2012, art. 6, comma 2, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 14/2013)

Pertanto, prima della presentazione della RCR (richiesta di contributo per la ricostruzione), o prima della fine dei lavori, il proprietario può vendere solo a parenti e affini fino al 4° grado o all’affittuario o al comodatario. In questi casi, il nuovo proprietario può presentare la RCR alle medesime condizioni e con gli stessi diritti del precedente proprietario. Se il proprietario ha già fatto la RCR, il nuovo proprietario subentra nella richiesta.
Nel caso in cui l’immobile, alla data del sisma, fosse oggetto di contratto di locazione, resta l’obbligo per il nuovo proprietario di subentrare nel contratto di locazione originario con le medesime condizioni per i successivi due anni dall’ultimazione dei lavori.
Un immobile adibito ad abitazione principale dell’affittuario/comodatario può essere venduto a soggetti diversi da parenti, affini, affittuario e comodatario, solamente dopo due anni dalla fine dei lavori.
Un immobile adibito ad abitazione principale del proprietario dopo la fine lavori può essere venduto senza limitazioni.
Il proprietario di un immobile non affittato al momento del sisma deve affittare entro 6 mesi dalla fine dei lavori per almeno 4 anni a canone concordato con priorità a soggetti temporaneamente privi di abitazione o a cederle in comodato ai sensi del Protocollo d’intesa MEF del 4 ottobre 2012, e può vendere a soggetti diversi da parenti, affini, affittuario e comodatario, solamente dopo 4 anni, decorso il periodo di locazione a canone concordato. Oppure, se vuole vendere ad altri subito dopo aver stipulato il contratto di locazione dovuto (per 4 anni a canone concordato) deve trasferire l’obbligo dell’affitto inserendolo come clausola nell’atto di vendita.
Invece, il proprietario di un immobile destinato ad attività produttiva deve affittare o utilizzare lo stesso per almeno due anni dall’ultimazione dei lavori, mentre il proprietario di un immobile con preliminare di vendita registrato prima della data del sisma può vendere e la domanda di contributo la fa l’acquirente.

Moltissime le insidie che si nascondono nei contratti per nuove abitazioni. Ma questa volta a gridare “al lupo” non sono i neo-proprietari italiani. L’allarme arriva dalla Germania, precisamente dal quotidiano tedesco Die Welt. In un recente articolo, il giornale si è infatti occupato della questione delle cosiddette “Case chiavi in mano”, soluzioni costruttive apparentemente, vendute a un prezzo inclusivo di tutti i servizi necessari per il loro utilizzo.

CANTINA E GARAGE: INCLUSI NEL CONTEGGIO? Da un’indagine condotta dal quotidiano, spesso i contratti di acquisto contengono formule nascoste e camuffate che definiscono i servizi e i costi aggiuntivi. Un esempio? Il vano interrato. Se non è chiaramente indicato significa che al conto finale dovranno essere aggiunti un minimo di 50mila euro. E lo stesso discorso vale per il garage, che deve essere inserito nel contratto e incluso nel conto finale. Altrimenti, sono tutte spese extra che si aggiungono al preventivo fissato. I consumatori italiani possono dirsi più fortunati poiché i prefabbricatori che operano nel nostro Paese chiariscono fin da subito che la platea di fondazione o il vano interrato sono costi aggiuntivi.

L’ALLACCIAMENTO ALLA RETE. “La formula Chiavi in mano regala spesso delle brutte sorprese al cliente, che al momento del pagamento si trova a dover aggiungere tutta una serie di voci extra”, denuncia Thomas Penningh, presidente del VPB, l’associazione dei proprietari di immobili tedesca. Si tratta di questioni complicate che i singoli clienti tendono a non conoscere. Tra le spese aggiuntive da saldare, ad esempio, Die Welt annovera anche l’allacciamento alla rete per l’acqua, l’elettricità, le telecomunicazioni, il gas e l’energia geotermica. Ad esempio, in caso di perforazione geotermica un singolo proprietario può trovarsi a pagare da 8.000 a 15.000 euro.

LIEVITAZIONE DEI COSTI PER ALLUNGAMENTO DEI TEMPI. Altra questione spinosa secondo il quotidiano tedesco è quella della consegna. Nel caso di abitazione da costruire ex novo il prezzo chiavi in mano resta tale solo se l’edificio viene terminato e consegnato entro la data prestabilita. In caso contrario, il cliente può e deve aspettarsi che il prezzo salga per via dell’inflazione. In teoria, spiegano dalla VPB, la penale per il ritardo sarebbe a carico dell’azienda costruttrice, ma anche in questo caso la risposta sta nel contratto: se questa clausola non è inclusa, la spesa cadrà tutta sulle spalle del neo proprietario.

CHIEDERE LA CONSULENZA DI UN ESPERTO. La soluzione, secondo le associazioni dei consumatori, è quella di farsi aiutare da un professionista nel leggere attentamente il contratto, prima della firma. Certo, un’analisi del genere costerà un minimo di 200 euro, ma è nulla in confronto alle migliaia di euro che si rischiano firmando un contratto in maniera frettolosa o senza conoscere i vari rischi del caso.

Ad esempio:
- Agevolazioni prima casa (imposta di registro ed iva)
  quando occorre trasferire la residenza nel Comune in cui si acquista l’immobile?
  perchè si può decadere dalle agevolazioni?
  posso godere del credito di imposta?

- IMU (Imposta Municipale Unica)
  l’ICI è stata abrogata? Quanto pagherò per l’abitazione principale e le altre proprietà?
  devo provvedere al versamento?
  come faccio il calcolo?
  devo fare una dichiarazione al Comune?

- IRPEF (lmposta sul Reddito delle Persone Fisiche)
  per l’abitazione si paga l’IRPEF o l’IMU?
  cosa vuol dire plusvalenza?
  posso fruire della detrazione per le spese di ristrutturazione degli immobili?
  quali vantaggi sono previsti per chi acquista un’autorimessa?
  sto acquistando un appartamento ristrutturato: ho qualche agevolazione?
  e se faccio lavori per risparmio energetico, mi spettano le detrazioni?
  vorrei fare un mutuo: posso detrarmi gli  interessi che pagherò alla banca?
  cosa detraggo dal mutuo fatto per ristrutturazione o costruzione della mia casa?
  posso detrarre le spese di intermediazione immobiliare?

- Comunicazione cessione fabbricato alla Questura
  devo avvisare la Questura della vendita della mia casa?
  quali documenti servono, e quanto tempo ho?

- Residenza
  quanto tempo ho per cambiare la residenza, e come si fa?

- Tassa sui rifiuti solidi urbani (Tarsu)
  chi si occupa di avvisare il Comune per la tassa per i rifiuti?

- Amministrazione del condominio
  come ripartire le spese condominiali?
  devo avvisare l’amministratore dopo la vendita?