In questo periodo di mobilità limitata, siamo a Vostra disposizione se volete comprare o vendere casa, per rendervi più semplice e veloce la firma del contratto preliminare (“compromesso”)

Provvediamo a predisporre la documentazione, la spediamo al Vostro domicilio e ci occupiamo di ritirarla dopo la firma, per poi inviare il contratto all’Agenzia delle Entrate.
Nessun maggior costo vi verrà addebitato per questa procedura, in questa fase di limitazione alla mobilità.

In dettaglio, lo Studio propone di seguire questa modalità.

a) Il nostro Studio resta aperto per i casi urgenti, ma bisogna rispettare le limitazioni al movimento delle persone.
Ricordiamo ai clienti che l’accesso fisico allo studio potrebbe essere considerato come una violazione dei divieti vigenti.
Per questo motivo, Vi offriamo l’opportunità di ricevere i documenti a domicilio.
Se questa soluzione è di Vostro gradimento, siamo pronti a prestare una consulenza a distanza.
Possiamo usare il telefono nei casi più semplici, oppure impiegare una modalità di connessione video (da WhatsApp, a Facetime, a Skype, a Zoom o con la piattaforma TEAMS attivata dallo Studio).

La consulenza può essere erogata dal notaio o da persone di provata esperienza, a seconda delle circostanze e delle Vostre esigenze.
Contattateci e fissiamo un appuntamento, che invece di avvenire fisicamente si terrà a distanza.

b) Vi richiederemo i soli documenti indispensabili per la firma del compromesso.
Se preferite, ogni ulteriore approfondimento consigliabile per i successivi atti sarà svolto in seguito.
In questo momento, può essere prevalente l’esigenza delle velocità di completamento dell’incarico.
Vi consiglieremo subito quali ricerche di dettaglio eseguire, quando ciò sarà indispensabile.

c) Se ci sono difficoltà nella trasmissione dei documenti (dallo Studio a Voi, e viceversa), ci offriamo di spedire e di ritirare fisicamente i documenti con un corriere espresso da noi incaricato.

d) Invieremo i documenti telematicamente all’Agenzia.

e) Al ricevimento della ricevuta di registrazione, Vi invieremo copia del preliminare con gli estremi di registrazione.

Contattateci all’indirizzo immobiliare@notaioforte.it

o telefonate ai numeri 059.771242 (Vignola) o 051.904503 (Cento)

In sintesi, il decreto:
- proroga fino al 31 dicembre 2013 la detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, elevando contestualmente dal 55% al 65% l’aliquota della detrazione; la proroga è fino al 30 giugno 2014 per gli interventi riguardanti parti comuni degli edifici condominiali o tutte le unità immobiliari del condominio;
- prevede la detrazione del 65% delle spese sostenute dal 4 agosto al 31 dicembre 2013 per interventi antisismici su costruzioni ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità;
- proroga fino al 31 dicembre 2013 la detrazione per il recupero del patrimonio edilizio con la maggiore aliquota del 50% e con il maggior limite di spesa di euro 96.000;
- introduce una ulteriore detrazione per l’acquisto di mobili, nonché per l’acquisto di grandi elettrodomestici di classe energetica A+ (classe A per i forni), finalizzati all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione, per le spese sostenute dal 6 giugno al 31 dicembre 2013, fino a un limite massimo di euro 10.000.
Le condizioni dell’agevolazione sono dettagliate dall’Agenzia delel Entrate nella circolare 29E del 2013, che si può leggere qui

L’annuncio è stato dato in occasione della presentazione del rapporto “Il Risparmio immobiliare privato. Bene comune certezza” a cura dell’International University College di Torino presentato oggi da Fondazione Italiana del Notariato, Abi e Assoimmobiliare. Lo studio, propone un’analisi comparata del sistema immobiliare in Italia e negli Stati Uniti al fine di testarne la tenuta ed eventuali criticità.

Stati Uniti d’America:
Secondo l’FBI ammontano a oltre 3 mila miliardi di dollari le perdite causate nel 2011 dalle frodi immobiliari per l’economia statunitense. 47,7 miliardi di dollari sono le somme pagate dalle banche americane tra febbraio 2012 e gennaio 2013 a titolo di transazione per lo scandalo delle esecuzioni forzate illecite, a danno di quasi 4 milioni di cittadini americani. Queste sono solo le ultime conseguenze negative, iniziate con la crisi dei mutui subprime, prodotte nel sistema immobiliare statunitense dall’assenza di un controllo preventivo di legalità sugli atti. Oltreoceano, infatti, i dati sulle vicende proprietarie sono parcellizzati in un reticolo non coordinato di uffici, archivi e registri locali che rendono la reperibilità delle informazioni molto ardua costringendo le parti – in mancanza di registri pubblici affidabili – ad affidarsi a diversi attori privati senza ottenere le stesse garanzie offerte in Italia.
Quanto viene spesso presentato come un potenziale risparmio offerto dal sistema statunitense senza dovuti controlli standard si trasforma in costi ulteriori e danni che si ripercuotono non solo sulla singola transazione ma, per un effetto domino, potenzialmente anche sull’economia del paese.

Italia:
In Italia il settore è caratterizzato da un sistema di governo pubblico che assicura trasparenza alle transazioni immobiliari e tutela le parti da eventuali vizi che possono inficiare il mercato. Ciò è possibile attraverso una sinergia virtuosa tra agenzie pubbliche (Agenzia delle Entrate-Area Territorio, Archivi Notarili) e un numero programmato, e dunque controllabile, di “concessionari” (notai – pubblici ufficiali) dotati di solida cultura giuridica e all’avanguardia mondiale nella trasmissione tecnologica in sicurezza degli atti.
Il sistema italiano si caratterizza quindi per certezza del diritto di proprietà, corretto trasferimento dei beni con contenzioso bassissimo dinanzi all’autorità giudiziaria, tempi di trasmissione e pubblicità particolarmente accelerati e sicuri.

Il patrimonio immobiliare italiano, secondo l’ultimo rapporto presentato dall’Agenzia delle Entrate- Area Territorio, ammonta a oltre 6.400 miliardi di euro a fine 2011, in media circa 4,2 volte il PIL e 3 volte il debito pubblico nazionale (pari 2.000miliardi circa). Se dunque tra gli indici di stabilità e sostenibilità delle economie nazionali si considerasse anche il risparmio privato, l’economia italiana figurerebbe tra le nazioni economicamente più stabili del Vecchio Continente. Il risparmio immobiliare privato italiano, insieme al sistema pubblico che lo gestisce, devono quindi essere riconosciuti e tutelati come un vero “bene comune nazionale”, evitando processi di riforme radicali inadatti o peggio dannosi per il sistema italiano.

12 marzo 2013

Tre notai italiani nella task force voluta dall’amministrazione Obama per rivedere il sistema giuridico che ha contribuito al disastro dei subprime e alla conseguente ondata di pignoramenti, forse il colpo peggiore per la classe media americana: all’indomani dell’accordo con cui cinque colossi bancari si sono impegnati a pagare 26 miliardi di dollari per risanare la ferita creata dai mutui tossici, Sabrina Chibbaro, siciliana di 45 anni che esercita la professione a Milano, racconta qual è stato il suo apporto e quello dei colleghi Eliana Morandi e Ugo Bechini chiamati dall’American bar association, l’ente che raccoglie gli avvocati statunitensi.
Sotto l’esame dell’Aba, in particolare, è il problema della gestione digitale delle identità, perché proprio ai furti d’identità sono legati numerosissimi reati.
«Tutto è nato un paio di anni fa – dice la Chibbaro – quando l’avvocato di Chicago Thomas Smedinghoff ha coinvolto noi e professionisti di altri Paesi perché spiegassimo come funzionano i rispettivi sistemi.
Ciò che è successo in America ha mostrato i limiti in materia di sicurezza giuridica nei Paesi di common law, che non contemplano controlli preventivi né alcun tipo di garanzie. Non esistono registri immobiliari, il che contribuisce a creare incertezza sulla proprietà di un immobile o sulla sua libertà da precedenti ipoteche. Un vuoto che ha aperto la strada a finanziamenti rischiosi, alla perdita dei documenti, alla loro falsificazione, ai pignoramenti selvaggi. Quello che le banche pagheranno è solo un buffetto rispetto al buco che hanno creato».
Una considerazione amara, se peraltro si tiene conto che i principali responsabili dello sfacelo (e cioè le agenzie di rifinanziamento dei mutui Fannie Mae e Freddie Mac), coscienti sin dal 2004 di quanto stava accadendo, sono stati salvati con i soldi pubblici dei contribuenti, le stesse vittime della bolla immobiliare.
Ma come si svolgono questi confronti globali su una questione così delicata e complessa? «In America si cerca la soluzione in strumenti tecnologici avanzati, nel tentativo di aumentare la sicurezza.
Ma il problema è a monte, nelle differenze tra il nostro sistema, basato sul controllo a priori della regolarità delle transazioni immobiliari, e il loro, che interviene solo ex post nel caso in cui sorgessero controversie. Il gruppo si riunisce due o tre volte all’anno, poi si raccolgono online pareri ed esperienze che dovranno confluire in un report da consegnare alla Casa Bianca entro l’estate.
A oggi mi sembra ci sia una certa confusione. Gli americani ascoltano le nostre soluzioni ma hanno difficoltà a incardinarle in un’architettura giuridica diversa.
L’alternativa sarebbe una nuova legislazione».
Tempistica e temi interessanti, a ridosso dell’appuntamento elettorale delle presidenziali in novembre. «Considerando il precedente della riforma sanitaria, dubito che si metta in atto un cambiamento significativo», osserva però la Chibbaro, riferendosi alle feroci polemiche suscitate da quel provvedimento.
E poi aggiunge un dato rilevante: «Alcuni stati americani si sono organizzati autonomamente. La Florida, per esempio, fortemente colpita dalla crisi immobiliare e dove sono moltissimi gli stranieri che comprano case, si è dotata del Civil Law Notary. Un organismo che ricalca in qualche modo il nostro, costituito da avvocati o ex magistrati che svolgono una funzione imparziale e preventiva nelle contrattazioni.
Non a caso, qualche anno fa, una nostra delegazione è stata chiamata dall’Università di Miami per dei corsi di formazione». Dove non arrivano i principi della civil law, insomma, arriva l’interesse privato e la necessità di tutelarsi da rischi probabili. Almeno in questo settore, l’Europa è un modello per gli States.
 
eliana.dicaro@ilsole24ore.com

 Anni prima dell’esplosione della bolla immobiliare, prima che i mutui ipotecari si incagliassero e milioni di americani si torvassero esposti alla vendita all’asta della loro casa. Un ricco imprenditore aveva rivelato l’esistenza di imbrogli nel sistema dei mutui.

Si chiama Nye Lavalle, ed era diventato famoso la prima volta per vicende legate allo sport ed alla pubblicità: negli anni ’90 capì per primo il potenziale pubblicitario delle corse di automobili con motori potenziati e del pattinaggio artistico, che avrebbero attirato folle di appassionati.

Il signor Lavalle ha fondato uno studio di consulenza chiamato “Sports Marketing Group”, e dopo aver perso la sua casa per debiti, in circostanze che lui definisce equivoche, ha cominciato una nuova vita come indagatore critico del mondo dei mutui immobiliari.

Nel 2003, quando i prezzi delle case erano saliti alle stelle, ha redatto un dossier di contestazioni sui comportamenti scorretti di uno dei giganti del settore, Fannie Mae.

Lette oggi, le sue eccezioni appaiono come una premonizione dell’attuale crisi immobiliare. Già allora, come Lavalle scoprì, alcune società finanziarie al servizio di Fannie Mae erano ormai abituate a compilare falsi atti per le esecuzioni in tribunale; i metodi sono gli stessi scoperti per lo scandalo del “robo-signign” (ndt: meccanismi di certificazione prescritti per le esecuzioni immobiliari, che si è rivelato poi senza controllo e possibilità di difesa per i clienti meno abbienti delle banche).

Già allora, Lavalle segnalò che il registro elettronico nazionale dei mutui funzionava senza rispettare la legge e troppo velocemente, come i Tribunali hanno più tardi diffusamente riconosciuto.

Ci si può domandare perché il signor Lavalle non abbia fatto sentire la sua voce. In effetti, lui lo ha fatto. Per due anni, ha comunicato notizie agli amministratori ed agli avvocati di Fannie Mae. Questo ente assoldò un grande studio legale di Washington per investigare sulle denuncie, A maggio 2006 lo studio presento un rapporto segreto che confermava molte delle contestazioni di Lavalle (qui una copia divulgata a febbraio 2012).

E qui la cosa, apparentemente, si è fermata. Non ci sono stati segni di azioni riparatrici da parte degli amministratori di Fannie Mae. Negli uffici interni, il rapporto del 2006 è conosciuto come “O.C.J. Case No. 5595”, per riferimento all’ ufficio interno di giustizia dell’ente (“Office of Corporate Justice”): esso consentiva di comprendere quanto fossero profondi, e da quanto tempo si protaessero, i problemi americani nel campo dei mutui ipotecari e delle esecuzioni forzate.

Nella copia oggi divulgata dal New York Times si legge: “E’ di evidenza lampante che le procedure adottate, che si basano su documenti legali falsi, sono illegali. Con le sue proteste, il signor Lavalle ha centrato una questione che Fannie Mae deve risolvere immediatamente”

Accertare quanto gli amministratori di Fannie Mae sapessero delle procedure illegali per le esecuzioni, e da quanto tempo lo sapessero, è fondamentale per il Congresso degli Stati Uniti e per amministrazione Obama, che devono valutare il destino di questo ente e del suo omologo Freddie Mac. Questi giganti sono in effetti letteralmente esplosi e, sino ad oggi sono costati al contribuente americano 150 milioni di dollari. Prima che ciò avvenisse, la loro dimensione era tale che si poteva ben affermare che Fannie e Freddie costituissero lo standard per intera industria dei mutui, anche per effetto dell’enorme mole di lavoro che essi affidavano agli studi legali ed agli esperti di aste immobiliari.

Quasi tutti gli scandali denunciati dal signor Lavalle nel 2003 sono ormai diventati di dominio pubblico. Quelle scoperte hanno devastato l’industria dei mutui e lasciato in un mare di potenziali contestazioni legali Fannie, Freddie e le banche più grandi. Ciò che lascia più sconcertati è la constatazione che i metodi illegali usati, che il signor Lavalle ha denunciato da tanto tempo e che Fannie apparentemente non conosceva, ha sbattuto per strada tante persone che hanno perso al loro casa per procedimenti basati su documenti fasulli.

Fino a poche settimane fa, il signor Lavalle, che ha 54 anni, non aveva mai potuto leggere il rapporto segreto O.C.J. 5595. Aveva sperato di riceverne una copia, per l’aiuto fornito, appena fosse stato firmato dagli avvocati di Fannie dello studio Baker & Hostetler di Washington. Ma non gli fu concesso.

Dopo che ha potuto leggerne alcune anticipazioni da un giornalista de The Times, il signor Lavalle ha constatato che Fannie Mae, i suoi amministratori, i suoi esperti ed i suoi avvocati sembravano avere una politica di insabbiamento delle prove di truffa nella documentazione alla base dei mutui ipotecari. E non si è fermato: “messi di fronte all’evidenza, Fannie non solo ha mancato di correggere e di rimediare agli abusi, ma ha proseguito nella truffa cercando di far approvare sanatorie per le esecuzioni truffaldine”.

Un portavoce di Fannie Mae ha riferito in un comunicato della scorsa settimana che l’ente ha immediatamente messo in atto misure per le questioni rivelate nel rapporto del 2006, e che ha assunto altre iniziative per le esecuzioni nel 2010. “Vogliamo evitare le esecuzioni forzate, per quanto possibile, ma se non si può fare a meno di procedere occorre che si agisca nei tempi e nei modi previsti”, ha concluso.

Fannie Mae non direbbe se ha condiviso il rapporto con il consiglio di amministrazione o gli enti statali di sorveglianza, allora facenti capo all“Office of Federal Housing Enterprise Oversight”.

James B. Lockhart III, che guidava quell’ufficio nel 2006, ha detto di non avere memoria di quel rapporto; si è giustificato dicendo: “Probabilmente non l’ho visto, perché nel 2006 le esecuzioni immobiliari non erano un problema rilevante.”

Un rapporto più recente, pubblicato nello scorso autunno dall’ispettore generale dell’attuale ente statale di sorveglianza, la “Federal Housing Finance Agency”, fa un breve cenno alla questione sollevata dal signor Lavalle, anche se non ne riferisce il nome. Nel documento si rimprovera Fanne Mae per non aver affrontato I problemi di gestione delle procedure di esecuzione immobiliare, che si erano già verificati da anni.

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Qui si può leggere intergralmente il Report to Fannie Mae Regarding Shareholder Complaints

rapporto sui reclami contro  Fanni Mae

  A version of this article appeared in print on February 5, 2012, on page BU1 of the New York edition with the headline: A Tornado Warning, Unheeded.

L’Agenzia delle Entrate ha escluso che si applichino le sanzioni del 30%, oltre al recupero delle imposte ed agli interessi. Per godere della riduzione dell’imposta sulla compravendita, l’acquirente deve dichiarare nell’atto di avere, o di impegnarsi ad ottenere la residenza nel comune ove è posta l’abitazione. Il mancato trasferimento nel termine dei diciotto mesi comporta la perdita dell’agevolazione.

Secondo i precedenti pareri dell’Agenzia, l’acquirente non potrebbe “rinunciare” alle agevolazioni prima casa; una volta stipulato l’acquisto della prima casa, non è possibile conseguire nuovamente l’agevolazione previa rinunzia al precedente beneficio (Corte di Cassazione, sentenza del 28 giugno 2000 n. 8784).

L’Agenzia, invece, ammette ora che si cambi idea, se nella stipula ci si è impegnati a trasferire la residenza nei diciotto mesi dall’atto e non si può rispettare l’impegno assunto, anche per motivi personali; in questo caso, si può revocare la dichiarazione di intenti formulata nell’atto di acquisto dell’immobile. Qui l’effettivo realizzarsi del requisito della residenza prescritto dalla norma dipende, infatti, da un comportamento che il contribuente dovrà porre in essere in un momento successivo all’atto.

Quando si volesse rinunciare all’agevolazione, l’acquirente sarebbe tenuto a presentare un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato, con la quale si revoca la dichiarazione d’intenti espressa in atto di volere trasferire la propria residenza nel comune nel termine di diciotto mesi dall’acquisto e si richiede la riliquidazione dell’imposta assolta in sede di registrazione.

L’ufficio procederà alla riliquidazione dell’atto di compravenduta ed alla notifica di apposito avviso di liquidazione dell’imposta dovuta oltre che degli interessi calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto di compravendita.

La buona notizia è che non si applicherà la sanzione del 30 per cento (all’art. 1, quarto comma, della Nota II -bis allegata al TUR) in quanto, entro il termine di diciotto mesi dalla data dell’atto non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione.

Diverso è il caso in cui sia decorso il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza; si sarebbe allora verificata la decadenza dall’agevolazione; il contribuente potrà accedere al ravvedimento operoso che consiste nell’effettuare spontaneamente l’adempimento omesso o irregolarmente eseguito nel rispetto di scadenze normativamente predeterminate, beneficiando di una riduzione della sanzione.

Il contribuente che intenda avvalersi del ravvedimento operoso deve presentare un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, con la quale dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta. L’ufficio procederà alla riliquidazione dell’atto portato alla registrazione ed alla notifica di apposito avviso di liquidazione dell’imposta dovuta oltre che gli interessi dalla compravendita. Sono dovute le sanzioni pari al 30 per cento dell’imposta, ridotte in applicazione del ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. n. 472 del 1997). A seguito della liquidazione operata dall’Ufficio, il contribuente pagherà maggiore imposta, sanzioni ed interessi, nel termine di sessanta giorni dalla notifica dell’avviso di liquidazione.

Risoluzione del 31/10/2011 n. 105 – Agenzia delle Entrate