L’abitazione può essere stata comprata o ricevuta in donazione, da entrambi o da uno solo dei coniugi, nell’anno 2015 e 2016.
Il fisco chiede che le case acquistate nel 2016 siano destinate ad abitazione principale entro i termini di presentazione del modello UNICO PF 2017.

I mobili devono essere nuovi. A titolo esemplificativo: letti, armadi, cassettiere, librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani, poltrone, credenze, nonché i materassi e gli apparecchi di illuminazione a completamento dell’arredo dell’immobile.
Non sono agevolabili, invece, gli acquisti di porte, di pavimentazioni (ad esempio, il parquet), di tende e tendaggi, nonché di altri complementi di arredo.

L’ammontare massimo di spesa sul quale calcolare la detrazione è di euro 16.000, riferito alla coppia; se le spese sostenute superano l’importo, la detrazione deve essere calcolata sull’ammontare massimo e ripartita fra i componenti della coppia, in base all’effettivo sostenimento della spesa da parte di ciascuno.
La detrazione in esame non è cumulabile con il “bonus mobili e grandi elettrodomestici”, prorogato dalla legge di stabilità 2016.

Per la fruizione della detrazione è necessario che il pagamento sia effettuato mediante bonifico o carta di debito o credito; non è consentito effettuare il pagamento mediante assegni bancari, contanti o altri mezzi di pagamento.

Le spese sostenute devono essere “documentate” conservando la documentazione attestante l’effettivo pagamento (ricevute dei bonifici, ricevute di avvenuta transazione per i pagamenti mediante carte di credito o di debito, documentazione di addebito sul conto corrente) e le fatture di acquisto dei beni con la usuale specificazione della natura, qualità e quantità dei beni e servizi acquisiti o gli scontrini parlanti.

Qui la circolare dell’Agenzia delle Entrate che precisa le condizioni  per godere della detrazione.

Il nostro studio è a Vostra disposizone per ogni approfondimento.

“Genitori e figli, la legge oltre gli affetti”

È stata presentata al pubblico presso l’auditorium del Consiglio notarile di Roma la tredicesima guida per il cittadino, che affronta le novità legislative che, dal 2014, hanno sostanzialmente equiparato il rapporto con i figli nati dentro o fuori il matrimonio.

Promossa dal Consiglio Nazionale del Notariato insieme a 12 tra le principali associazioni dei consumatori (Adiconsum, Adoc, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori), il vademecum nasce dalla necessità di rispondere alle trasformazioni della società italiana in cui, secondo i dati Istat, nel 2014 sono appena 363.916 i figli nati all’interno del matrimonio, ben 100mila in meno rispetto al 2008, anche a fronte del forte calo della nuzialità registrato nello stesso periodo (-57mila nozze tra 2008 e 2014). Ad aumentare risultano quindi i nati da genitori non coniugati che diventano oltre 138mila nel 2014 (quasi 26mila in più sul 2008), e il loro “peso” relativo, che raggiunge il 27,6% del totale delle nascite, con punte del 30% al Centro-Nord.

La Guida descrive gli aspetti giuridici della relazione genitori-figli come la responsabilità genitoriale che si sostituisce alla potestà enfatizzandone gli aspetti doverosi di cura morale e materiale del figlio fino a quando non abbia raggiunto l’indipendenza economica; l’affidamento e l’adozione, nelle modalità ammesse in Italia, la procreazione assistita e tutte le misure di tutela quando si ha a che fare con minori; e ancora, l’amministrazione di sostegno, la fase successoria con i relativi aspetti fiscali e il passaggio generazionale di un’azienda.

La guida si può scaricare dal sito del Consiglio Nazioanle del Notariato a questo indirizzo.

a)      Aliquota del 2% anche per chi acquista una casa, ma non ha ancora venduto quella precedente.

Il comma 55 estende l’aliquota del 2% anche agli acquisti per i quali l’acquirente sia ancora titolare di altra abitazione già acquistata con le agevolazioni.

La condizione per l’applicazione dell’aliquota del 2% è che il precedente immobile acquistato con le agevolazioni venga alienato entro un anno dal “nuovo” acquisto; in mancanza di tale alienazione al nuovo acquisto si applica l’imposta piena, una sanzione e gli interessi.

b)      Detrazione dell’IVA pagata per l’acquisto immobili in classe energetica A o B

Il comma 56 regala una detrazione Irpef pari al 50% dell’importo dell’IVA corrisposta per l’acquisto dal costruttore di abitazioni di classe energetica A o B, purchè si compri la casa entro il 31 dicembre 2016.

Il nostro Studio è a Vostra disposizione per approfondire le nuove disposizioni e verificare quale risparmio fiscale Vi consentirebbero di ottenere.

Il rent to buy permette a chi vuole acquistare un immobile di usufruirne subito, con pagamento di un canone e rinviando l’acquisto vero e proprio e il pagamento del relativo prezzo.
Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi.
E’ ora possibile trascrivere con l’atto notarile il contratto nei Registri Immobiliari, tutelandosi fino a 10 anni.
La trascrizione è fondamentale perché vale come vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile.
Di conseguenza, quest’ultimo non potrà essere venduto a qualcun altro, né potrà essere concessa un’ipoteca su di esso, né costituita una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole.
Il vincolo vale anche nei confronti degli eventuali creditori del venditore, i quali non potranno iscrivere ipoteche sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo.
Con la trascrizione del rent to buy, infatti, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

Quali i vantaggi, gli svantaggi, gli obblighi per il venditore e l’acquirente?  Quali le tutele previste dalla legge?
Lo chiarisce la nuovissima Guida per il Cittadino “Il rent to buy e altri modi per comprare casa”, realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato in collaborazione con 12 tra le principali Associazioni dei Consumatori, che spiega tutto quello che c’è da sapere sul contratto di rent to buy.
- obblighi del venditore e del futuro acquirente
- regimi fiscali ed imposte sull’immobile
- che fa valere i diritti e paga gli oneri condominiali
- come gestire le spese legate di manutenzione e le riparazioni straordinarie
- cosa succede se il conduttore decide di non comprare l’immobile
- come incide l’eventuale fallimento del venditore o del futuro acquirente
-  modalità di cessione del contratto di rent to buy prima della sua scadenza.

La guida offre anche un approfondimento sulle alternative alla classica compravendita:
- la locazione con patto di futura vendita;
- la vendita con riserva della proprietà;
- la vendita a prezzo rateizzato con iscrizione dell’ipoteca legale;
- il preliminare ad effetti anticipati.

In ogni caso è sempre importante rivolgersi per tempo ad un professionista, come il notaio, che con la sua esperienza e preparazione in materia può consigliare le scelte più adatte alle esigenze specifiche.

Anche questa Guida è scaricabile gratuitamente dal sito web del Notariato (www.notariato.it) e delle associazioni dei consumatori che hanno collaborato alla sua realizzazione.

La Corte di Cassazione ha dichiarato nullo il trasferimento fatto dal venditore in base a dichiarazioni non veritiere. Sino a pochi mesi fa, le sentenze avevano interpretato la legge ritenendo che si trattasse di una nullità “formale” e che l’atto rimanesse valido anche in caso di  falsa dichiarazione urbanistica dell’alienante.

Le sentenze n. 28194/2013, n. 23591/2013 e n. 25811 del 5 dicembre 2014 hanno ritenuto invece che lo scopo della legge è quello di bloccare la vendita di fabbricati che non siano in regola con i permessi comunali. Secondo questo nuovo orientamento, la legge fisserebbe un confine di nullità “sostanziale” degli atti di trasferimento di immobili quando non si sia in regola con la normativa urbanistica.

Anche il “compromesso”, ossia il preliminare di vendita sarebbe perciò nullo per contrarietà a legge se mancano i prescritti permessi.

Chi vuole comprare casa deve perciò curarsi che le dichiarazionni del venditore siano correttamente documentate ed eventualmente decidere di procurarsi un parere professionale, mediante una perizia tecnica di ingegnere, architetto o geometra.

Questo il comunicato stampa.
“ACQUISTARE CASA PAGANDO RATE D’AFFITTO. I CHIARIMENTI DELLE ENTRATE SUL REGIME FISCALE DA APPLICARE”
Roma, 19 febbraio 2015 - Pronte le indicazioni sulla disciplina fiscale, ai fini delle imposte dirette e indirette, da applicare in riferimento al rent to buy, formula innovativa che designa specifici contratti di godimento, cioè di locazione, che le parti sottoscrivono in vista della successiva vendita del medesimo immobile all’affittuario. In particolare, con la circolare n. 4/E di oggi, l’Agenzia delle Entrate definisce aliquote e modalità del regime fiscale da utilizzare per la tassazione del nuovo schema contrattuale (articolo 23, Dl n. 133/2014).

Tassazione a due vie, la finalità della quota di canone pagata dall’affittuario fa la differenza - In sostanza, spiega il documento di prassi, il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal locatario deve essere diversificato tenendo conto della funzione specifica, per il godimento dell’immobile o come acconto sul prezzo finale di trasferimento, per la quale le somme sono pagate dall’affittuario al proprietario. Nel primo caso quindi, prosegue la circolare, trovano applicazione le disposizioni previste per i contratti di locazione, sia per le imposte dirette che per quelle indirette, mentre per la quota di canone versata come anticipazione del corrispettivo pattuito per la vendita dell’immobile si applicherà la normativa fiscale prevista per gli acconti prezzo.

Il rent to buy e l’opzione per l’imponibilità Iva – Nel quadro della formula di contrattazione del rent to buy, la circolare chiarisce che i canoni di locazione versati per il godimento di un fabbricato abitativo rientrano tra le operazioni esenti da Iva, salvo l’ipotesi in cui il concedente sia un’impresa di costruzione o di ripristino e opti per il regime di imponibilità Iva. Lo stesso regime di esenzione si applica anche ai canoni versati per la locazione di fabbricati strumentali, con la possibilità di optare per il regime di imponibilità da parte di tutti i soggetti passivi e non solo per le imprese di costruzione e di ripristino.

Aliquote Iva e imposta di registro per il proprietario/concedente in regime di impresa – In dettaglio, nei casi in cui l’operazione sia imponibile ai fini dell’Iva, le aliquote applicabili alla quota di canone pagata come acconto per la successiva acquisizione dell’immobile sono le seguenti: aliquota ridotta del 4% se il futuro acquirente dichiara di poter beneficiare dei requisiti “prima casa” e se si tratta di case classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9; aliquota ridotta del 10%, se si tratta di case di abitazione che hanno la medesima classificazione catastale di quelle che possono fruire dell’agevolazione “prima casa”; aliquota del 22% per gli immobili classificabili nella categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili strumentali. Riguardo l’imposta di registro, la misura è determinata in base al regime Iva applicabile. Per gli acconti prezzo soggetti ad Iva, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 200 euro. Per quanto attiene, invece alla quota di canone corrisposta quale acconto-pezzo, per gli immobili abitativi esenti Iva si applica l’imposta di registro con aliquota del 2%, mentre se è imponibile Iva, perché il concedente, cioè il potenziale venditore, ha espresso tale opzione, l’imposta di registro è dovuta in misura fissa (67 euro se il contratto è stipulato per scrittura privata, 200 euro se formato per scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica). Per gli immobili strumentali, in deroga al principio di alternatività Iva/Registro, l’imposta di registro è applicata in misura proporzionale (1%), indipendentemente dal regime Iva di imponibilità o di esenzione cui l’operazione è soggetta.

Se il proprietario/concedente non opera in regime d’impresa – Se il venditore non è un imprenditore ma un soggetto Irpef, sulla quota percepita del canone per la concessione in godimento, cioè per l’affitto, è applicata la disciplina fiscale dei redditi fondiari, mentre la misura dell’imposta di registro è proporzionale ed è pari al 2%, sia per gli immobili strumentali che abitativi. Comunque, è utile ricordare che, ove ricorrano i presupposti, per i soggetti Irpef è aperta la chance di optare per il regime della “cedolare secca”.

Imposte dirette, Iva e registro all’atto del trasferimento dell’immobile – Per il proprietario in regime d’impresa si rileverà, al momento del trasferimento di proprietà dell’immobile, un incremento del reddito pari alla differenza tra il prezzo di cessione, al lordo degli acconti, e il costo fiscale dell’immobile. Ai fini Iva, invece, la base imponibile su cui applicare l’imposta sarà data dal prezzo della cessione al netto dei soli acconti sulla vendita pagati fino a quel momento dal nuovo proprietario, cioè dall’exaffittuario, esclusi quindi quelli versati per il mero godimento dell’immobile. Riguardo le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ai trasferimenti dei fabbricati strumentali rilevanti ai fini Iva (in regime di esenzione o imponibilità) si applica l’imposta di registro fissa di 200 euro e le imposte ipotecaria e catastale in misura rispettivamente pari all’1% e al 3%. Per i fabbricati abitativi in esenzione Iva l’imposta di registro è dovuta nella misura proporzionale del 9% o del 2%, con un minimo 1.000 euro, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a 50 euro ciascuna; se, invece, il trasferimento del fabbricato abitativo è imponibile Iva, per il principio di alternatività tra Iva e Registro, l’imposta di registro è fissa (200 euro) così come le imposte ipotecaria e catastale (sempre nella misura di 200 euro ciascuna).

Se il proprietario/concedente non agisce in regime di impresa – In questo caso, il corrispettivo del trasferimento dell’immobile è tassato come una plusvalenza realizzata mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, se la cessione interviene entro cinque anni dall’acquisto. Le quote di canone incassate come acconto-prezzo saranno assoggettate alla disciplina dei redditi diversi e diventeranno imponibili al momento della cessione effettiva dell’immobile. Per le cessioni fuori campo Iva, prima casa e altro, l’imposta di registro sarà del 2% nel primo caso e del 9% nel secondo, mentre quella ipotecaria e catastale saranno versate in misura fissa di 50 euro in entrambi i casi.

Occorre prestare molta attenzione alla definizione del “lusso”, che non è legata all’eleganza od al valore dell’immobile, ma ad una serie di caratteristiche definite da un vecchio decreto ministeriale del 2 agosto 1969.

In particolare, gli articoli 5 e 6 prevedono che siano considerate “di lusso”:
5. Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale  avente superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i  balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)  ed aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta.
6. Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le
soffitte, le scale e posto macchine).

La Corte di Cassazione si è occupata frequentemente di questo argomento; da ultimo, la sentenza 17439 del 17 luglio 2013 ha deciso che nel calcolo della superficie previsto dall’articolo 6 si debbano conteggiare tutti i vani interni all’abitazione, anche se privi del requisito dell’abitabilità e con esclusione delle sole “cantine, soffitte, scale”.

Per poter correttamente godere delle agevolazioni fiscali, è perciò opportuno verificare attentamente le caratteristiche dell’abitazione che si intende acquistare.

Lo studio è a Vostra disposizione per ogni utile approfondimento.

Ad esempio:

- Agevolazioni prima casa (imposta di registro ed iva)
quando occorre trasferire la residenza nel Comune in cui si acquista l’immobile?
perchè si può decadere dalle agevolazioni?
posso godere del credito di imposta?

- IMU (Imposta Municipale Unica)
la tassa per l’abitazione principale e le altre proprietà
devo provvedere al versamento?
come faccio il calcolo?
devo fare una dichiarazione IMU?

- IRPEF (lmposta sul Reddito delle Persone Fisiche)
è vero che non si paga per l’abitazione, con l’IMU?
cosa vuol dire plusvalenza?
posso fruire della detrazione per le spese di ristrutturazione degli immobili?
quali vantaggi sono previsti per chi acquista un’autorimessa?
sto acquistando un appartamento ristrutturato: ho qualche agevolazione?
se faccio lavori per risparmio energetico, mi spettano le detrazioni?
vorrei fare un mutuo: posso detrarmi gli interessi che pagherò alla banca?
cosa detraggo dal mutuo fatto per ristrutturazione o costruzione della mia casa?
posso detrarre le spese di intermediazione immobiliare?

- Comunicazione cessione fabbricato alla Questura
devo avvisare la Questura della vendita della mia casa?
quali documenti servono, e quanto tempo ho?

- Residenza
quanto tempo ho per cambiare la residenza, e come si fa?

- Tassa sui rifiuti solidi urbani (Tarsu)
chi si occupa di avvisare il Comune per la tassa per i rifiuti?

- Amministrazione del condominio
come ripartire le spese condominiali?
devo avvisare l’amministratore dopo la vendita?

Anche chi compra il lastrico solare in proprietà esclusiva ha diritto all’applicazione dell’aliquota ridotta e l’Agenzia delle Entrate sbaglia a limitare il vantaggio solo ai casi espressamente indicati nella legge di registro.

Secondo la Cassazione “il tenore letterale della norme contenute nel testo unico sull’imposta di registro, consente di ritenere che l’ultimo inciso serva a ricomprendere tra le varie pertinenze, sulla base della nozione civilistica di pertinenze dell’immobile, di cui all’art. 817 cc, ai fini fiscali, anche le unità immobiliari ivi specificate, senza alcuna esclusione della categoria generale”

La sentenza conforta l’interpretazione già espressa dal Consiglio Nazionale del Notariato: la norma intende limitare l’agevolaizone ad una sola pertinenza classificata in ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7; la limitazione quantitativa non sussistere invece per altre pertinenze (ad esempio, i cortili).

***
Corte di Cassazione Sez. V, Sent., 13-03-2013, n. 6259
(Omissis)

Svolgimento del processo

Con sentenza n. 138/2/2006, depositata il 12.10.2006, la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia rigettava l’appello proposto dall’Agenzia delle Entrate avverso la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Milano, n. 287/30/2004 che aveva annullato gli avvisi di liquidazione con cui veniva contestata la indebita applicazione dell’aliquota agevolata per la prima casa con riferimento al lastrico solare, ritenuta dall’ufficio unità immobiliare a sè stante, non rientrante nelle pertinenze messe ai fini della predetta agevolazione.
Rilevava al riguardo la Commissione Tributaria Regionale, confermando quanto affermato già nella sentenza di primo grado, che il lastrico solare sia da considerarsi pertinenza dell’immobile sul quale insiste, trattandosi di porzione di terrazzo scoperto, destinata a servizio e ornamento dell’immobile stesso.
L’Agenzia delle Entrate impugna la sentenza della Commissione Tributaria Regionale deducendo i seguenti motivi:
a) Nullità della sentenza per mancanza di motivazione, ai sensi del D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 36, n. 4, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4, con riferimento all’esclusione del lastrico solare dall’agevolazione prima casa;
b) violazione e falsa applicazione del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 1; art. 1, nota 2 bis, comma 3 della tariffa allegata al TUIR, art. 1117 c.c., n. 1, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, avendo omesso i giudici di appello di tener conto che il lastrico solare è disciplinato dall’art. 1117 c.c., n. 1 che ne stabilisce la proprietà comune in capo ai condomini, rilevando anche la mancanza, con riferimento al lastrico solare, del nesso pertinenziale rilevante ai fini fiscali per usufruire dei benefici prima casa, non rientrante nelle categorie catastali previste espressamente e tassativamente nel TUIR e perchè censito autonomamente rispetto all’unità immobiliare principale.
Gli intimati si sono costituiti con controricorso nel giudizio di legittimità.
Il ricorso è stato discusso alla pubblica udienza del 7/2/2013, in cui il PG ha concluso […] per il rigetto (corsivo delle redazione)
Motivi della decisione
1. Il primo motivo è inammissibile, dovendo essere rappresentate sotto il profilo del difetto di motivazione (art. 360 c.p.c., n.  e non sotto quello dell’ omessa motivazione, ex art. 360 c.p.c., n. 4 non risolvendosi nel mancato esame di una domanda, ma semmai nella insufficiente motivazione, avendo, peraltro, la CTR motivato, seppur sinteticamente, sulle ragioni per le quali il lastrico solare debba essere considerato pertinenza dell’appartamento e soggetto al beneficio prima casa.
2. Il secondo motivo è infondato.
Ai sensi del comma tre della nota 2 bis, modificata dalla L. n. 549 del 1995, art. 3, comma 131, “le agevolazioni di cui al comma 1.spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile… sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato”.
Il tenore letterale della norma consente di ritenere che l’ultimo inciso serva a ricomprendere tra le varie pertinenze, sulla base della nozione civilistica di pertinenze dell’immobile, di cui all’art. 817 c.c., ai fini fiscali, anche le unità immobiliari ivi specificate, senza alcuna esclusione della categoria generale.
L’alinea indicato non ha, quindi, valore esaustivo delle pertinenze a cui può essere estesa l’agevolazione prima casa, ma solo valenza complementare alla categoria generale di pertinenza di rilievo civilistico, ricomprendente i beni destinati in modo durevole al servizio e ornamento di altro immobile, tra cui va ricompreso anche il lastrico solare di proprietà esclusiva dell’acquirente.
Peraltro per qualificare un lastrico solare come parte comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., n. 1, è necessaria la sussistenza di connotati strutturali e funzionali, di cui prova manca nel caso di specie, comportanti la materiale destinazione del bene al servizio e godimento di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari (cfr Cass. Sez. 2, Sentenza n. 22466 del 04/11/2010).
Il mero rilievo della proprietà comune in capo ai condomini, ex art. 1117 c.c., del lastrico solare, non supportato da alcun elemento probatorio, non è idoneo a inficiare il presupposto implicito della esclusiva proprietà in capo agli intimati, deducibile dall’atto di acquisto.
Non è necessario, inoltre, al fine dell’agevolazione, che il bene sia censito unitamente all’immobile principale, non richiedendosi tale presupposto dalla normativa di riferimento, spettando le agevolazioni anche per l’acquisto delle pertinenze con atto separato.
Va, conseguentemente, rigettato il ricorso con condanna della ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso, condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità che liquida in Euro.600 per compensi professionali, Euro 200 per spese, oltre accessori di legge.

Compravendita di immobile sfitto. Diritto al contributo
Quale percentuale di contributo verrebbe concessa nel caso di un edificio inagibile, sfitto alla data del sisma, che venisse venduto da padre a figlio?Il figlio accederebbe ad un contributo pari al 50% del costo ammissibile. La determinazione del contributo, infatti, si basa sui requisiti posseduti alla data del sisma (Ordinanze n. 29/2012, art. 3, commi 4-ter e 4-quarter, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 12/2013; n. 51/2012, art. 3, commi 4 e 5, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 13/2013; n. 86/2012, art. 3, commi 7 e 8, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 14/2013).
Obblighi a carico dei beneficiari del contributo (Art. 6)
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Cambio di destinazione d’uso
In seguito all’esecuzione di interventi di riparazione è possibile un cambio di destinazione d’uso dell’immobile?
Come indicato dalle ordinanze, per le unità immobiliari ammesse a contributo non è consentito il mutamento della destinazione d’uso in atto al momento del sisma prima di due anni dalla data di completamento degli interventi di riparazione, a pena di decadenza dal contributo e rimborso delle somme percepite, maggiorate degli interessi legali (Ordinanze n. 29/2012, art. 6, comma 1, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 12/2013; n. 51/2012, art. 6, comma 1, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 13/2013; 86/2012, art. 6, comma 1, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 14/2013).
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Abitazioni non principali. Obblighi a carico del proprietario
Nel caso di contributi per l’abitazione secondaria, sussistono particolari obblighi a carico del proprietario?

I proprietari di abitazioni non principali che beneficiano del contributo sono tenuti, entro sei mesi dall’ultimazione dei lavori, ad adottare una delle seguenti opzioni:
ad affittarle per almeno quattro anni al canone concordato (di cui all’art. 2, comma 3, della Legge n. 431/1998) con priorità a soggetti temporaneamente privi di abitazione per effetto degli eventi sismici;
a cederle in comodato per almeno quattro anni ai sensi del Protocollo d’Intesa tra il Ministro dell’economia e delle finanze e i Presidenti delle Regioni in qualità di Commissari delegati del 4 ottobre 2012, con priorità a soggetti temporaneamente privi di abitazione per effetto degli eventi sismici; ad adibirle a propria abitazione principale purché non abbiano beneficiato di contributo per abitazione principale per altra unità abitativa, in tal caso l’obbligo dell’affitto per quattro anni a canone concordato si applica ad uno dei due immobili.

(Ordd. 29/2012, art. 6, comma 4, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 12/2013; n. 51/2012, art. 6, comma 4, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 13/2013; 86/2012, art. 6, comma 4, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 14/2013).
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Decesso del proprietario e diritto al contributo
In caso di morte del proprietario, il diritto al contributo è legato all’immobile e quindi può passare all’erede?
Qualora il proprietario dell’unità immobiliare danneggiata alla data del sisma sia deceduto successivamente, il diritto a richiedere il contributo viene trasferito agli eredi con le medesime condizioni e nel rispetto degli stessi obblighi previsti dalle ordinanze. (Ordd. 29/2012, art. 6, comma 2-bis, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 12/2013; n. 51/2012, art. 6, comma 2-bis, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 13/2013; 86/2012, art. 6, comma 2-bis, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 14/2013)
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Compravendita dell’immobile. Diritto al contributo
In caso di vendita dell’immobile, il diritto al contributo viene trasferito al nuovo proprietario?
Tra gli obblighi a carico dei beneficiari del contributo, le ordinanze nn. 29, 51 e 86 e successive modifiche, specificano che: “Il proprietario che aliena il suo diritto sull’immobile a soggetti diversi da parenti o affini fino al quarto grado, o dall’affittuario o dal comodatario residente alla data del sisma prima della data di ultimazione degli interventi di riparazione che hanno beneficiato dei contributi previsti dalla presente ordinanza, ovvero prima di due anni dalla stessa ultimazione nel caso di unità immobiliare affittata, è dichiarato decaduto ed è tenuto al rimborso delle somme percepite, maggiorate degli interessi legali”. (Ordinanze n. 29/2012, art. 6, comma 2, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 12/2013; n. 51/2012, art. 6, comma 2, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 13/2013; 86/2012, art. 6, comma 2, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 14/2013)

Pertanto, prima della presentazione della RCR (richiesta di contributo per la ricostruzione), o prima della fine dei lavori, il proprietario può vendere solo a parenti e affini fino al 4° grado o all’affittuario o al comodatario. In questi casi, il nuovo proprietario può presentare la RCR alle medesime condizioni e con gli stessi diritti del precedente proprietario. Se il proprietario ha già fatto la RCR, il nuovo proprietario subentra nella richiesta.
Nel caso in cui l’immobile, alla data del sisma, fosse oggetto di contratto di locazione, resta l’obbligo per il nuovo proprietario di subentrare nel contratto di locazione originario con le medesime condizioni per i successivi due anni dall’ultimazione dei lavori.
Un immobile adibito ad abitazione principale dell’affittuario/comodatario può essere venduto a soggetti diversi da parenti, affini, affittuario e comodatario, solamente dopo due anni dalla fine dei lavori.
Un immobile adibito ad abitazione principale del proprietario dopo la fine lavori può essere venduto senza limitazioni.
Il proprietario di un immobile non affittato al momento del sisma deve affittare entro 6 mesi dalla fine dei lavori per almeno 4 anni a canone concordato con priorità a soggetti temporaneamente privi di abitazione o a cederle in comodato ai sensi del Protocollo d’intesa MEF del 4 ottobre 2012, e può vendere a soggetti diversi da parenti, affini, affittuario e comodatario, solamente dopo 4 anni, decorso il periodo di locazione a canone concordato. Oppure, se vuole vendere ad altri subito dopo aver stipulato il contratto di locazione dovuto (per 4 anni a canone concordato) deve trasferire l’obbligo dell’affitto inserendolo come clausola nell’atto di vendita.
Invece, il proprietario di un immobile destinato ad attività produttiva deve affittare o utilizzare lo stesso per almeno due anni dall’ultimazione dei lavori, mentre il proprietario di un immobile con preliminare di vendita registrato prima della data del sisma può vendere e la domanda di contributo la fa l’acquirente.