In questo periodo di mobilità limitata, siamo a Vostra disposizione se volete comprare o vendere casa, per rendervi più semplice e veloce la firma del contratto preliminare (“compromesso”)

Provvediamo a predisporre la documentazione, la spediamo al Vostro domicilio e ci occupiamo di ritirarla dopo la firma, per poi inviare il contratto all’Agenzia delle Entrate.
Nessun maggior costo vi verrà addebitato per questa procedura, in questa fase di limitazione alla mobilità.

In dettaglio, lo Studio propone di seguire questa modalità.

a) Il nostro Studio resta aperto per i casi urgenti, ma bisogna rispettare le limitazioni al movimento delle persone.
Ricordiamo ai clienti che l’accesso fisico allo studio potrebbe essere considerato come una violazione dei divieti vigenti.
Per questo motivo, Vi offriamo l’opportunità di ricevere i documenti a domicilio.
Se questa soluzione è di Vostro gradimento, siamo pronti a prestare una consulenza a distanza.
Possiamo usare il telefono nei casi più semplici, oppure impiegare una modalità di connessione video (da WhatsApp, a Facetime, a Skype, a Zoom o con la piattaforma TEAMS attivata dallo Studio).

La consulenza può essere erogata dal notaio o da persone di provata esperienza, a seconda delle circostanze e delle Vostre esigenze.
Contattateci e fissiamo un appuntamento, che invece di avvenire fisicamente si terrà a distanza.

b) Vi richiederemo i soli documenti indispensabili per la firma del compromesso.
Se preferite, ogni ulteriore approfondimento consigliabile per i successivi atti sarà svolto in seguito.
In questo momento, può essere prevalente l’esigenza delle velocità di completamento dell’incarico.
Vi consiglieremo subito quali ricerche di dettaglio eseguire, quando ciò sarà indispensabile.

c) Se ci sono difficoltà nella trasmissione dei documenti (dallo Studio a Voi, e viceversa), ci offriamo di spedire e di ritirare fisicamente i documenti con un corriere espresso da noi incaricato.

d) Invieremo i documenti telematicamente all’Agenzia.

e) Al ricevimento della ricevuta di registrazione, Vi invieremo copia del preliminare con gli estremi di registrazione.

Contattateci all’indirizzo immobiliare@notaioforte.it

o telefonate ai numeri 059.771242 (Vignola) o 051.904503 (Cento)

Cos’è il Prestito Vitalizio Ipotecario (P.V.I.)?
È un finanziamento concesso da banche o intermediari finanziari (il “finanziatore”), a persone di età superiore a 60 anni compiuti (“soggetto finanziato”), garantito da ipoteca di primo grado iscritta su un immobile ad uso residenziale a garanzia della restituzione del prestito, degli interessi e delle spese.
Se la persona che richiede il prestito è coniugata, costituente l’unione civile o convivente more uxorio da almeno 5 anni e l’immobile da ipotecare in garanzia del P.V.I. costituisce la residenza di entrambi i coniugi, i costituenti l’unione civile o i conviventi, il relativo contratto di finanziamento deve essere sottoscritto da entrambi, anche se l’immobile è di proprietà di uno solo, purché anche l’altro partner abbia compiuto 60 anni di età.
Si può stabilire a priori la durata del P.V.I.?
No, perché dipende dalla durata della vita del soggetto finanziato; se il finanziamento è cointestato al coniuge, al costituente l’unione civile o al convivente, si fa riferimento alla durata della vita del più longevo.
Quando il finanziatore può chiedere il rimborso integrale in un’unica soluzione del finanziamento?
Lo può fare alla morte del soggetto finanziato o se vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento (es. diritto di usufrutto o di abitazione) sull’immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile.
Il rimborso integrale del P.V.I come avviene?
Ci sono due possibilità di rimborso:
• senza capitalizzazione: il soggetto finanziato rimborsa gradualmente gli interessi e le spese prima del verificarsi degli eventi su indicati; quindi al momento del rimborso dovrà essere restituito solo il capitale;
• con capitalizzazione: alla scadenza del finanziamento dovranno essere rimborsati in unica soluzione sia il capitale che gli interessi e le spese capitalizzati annualmente. Il finanziamento dovrà essere integralmente rimborsato entro dodici mesi dal verificarsi degli eventi su indicati. In caso di morte del soggetto finanziato, se il finanziamento è cointestato, il rimborso avverrà al momento della morte del più̀ longevo.
Cosa succede alla morte del soggetto finanziato?
Entro 12 mesi dalla morte del soggetto finanziato i suoi eredi devono rimborsare integralmente il finanziamento o, d’accordo con il finanziatore, provvedere in proprio alla vendita della casa.
Decorso tale periodo solo il finanziatore ha facoltà di vendere la casa, senza necessità di dover ricorrere a un’ordinaria procedura esecutiva giudiziaria, al prezzo determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore, soddisfacendo il suo credito e dando l’eventuale eccedenza agli eredi.
Se entro altri 12 mesi la vendita non si sarà perfezionata, il prezzo si ridurrà ogni anno del 15%, fino a quando la casa non sia venduta. Se il ricavato della vendita, al netto delle spese sostenute, non coprirà il credito del finanziatore questo nulla potrà chiedere agli eredi.
Il ritardato rimborso degli interessi e delle spese può essere causa di risoluzione del contratto di P.V.I.?
Sì, se si è scelto il rimborso senza capitalizzazione, il finanziatore potrà chiedere la risoluzione del contratto nel caso di ritardato pagamento della rata di rimborso degli interessi e delle spese qualora tale ritardo si sia verificato almeno 7 volte, anche non consecutive.
Dove viene iscritta l’ipoteca?
L’ipoteca viene iscritta nei pubblici registri immobiliari con atto ricevuto o autenticato dal notaio.
La documentazione precontrattuale.
Per le caratteristiche del P.V.I. è molto importante ponderare la scelta e confrontare le diverse condizioni offerte, richiedendo al potenziale finanziatore i documenti precontrattuali che dovranno indicare chiaramente il capitale, le spese e gli interessi da pagare nel corso degli anni. Deve essere anche valutato con attenzione l’ammontare del prestito concesso: esso dipende dal valore di perizia della casa ma anche dall’età dei soggetti che lo richiedono e può variare da istituto a istituto.

Doppio passaggio di proprietà
QUANDO L’AUTO VA IN EREDITA

RECENTEMENTE è deceduto mio suocero. Che cosa dobbiamo fare conla sua auto? Può essere venduta a terzi? Può essere tenuta da uno deifigli?
Lettera firmata

Risposta:
Possono verificarsi entrambe le situazioni: quella in cui nessuno degli eredi sia interessato alla macchina, con la conseguente vendita a un soggetto estraneo alla famiglia; oppure la circostanza in cui, invece, uno solo degli eredi voglia tenerla.

Al di là del valore del veicolo, dal punto divista amministrativo funziona così: se vi sono più eredi che, accettando l’eredità, sono succeduti nel patrimonio del defunto, ma nessuno di essi vuole tenere l’auto, è necessario, in generale, effettuare due formalità consecutive (che possono essere svolte anche nello stesso tempo nel caso in cui sia immediatamente “disponibile” un soggetto estraneo intenzionato ad acquistare l’auto).
Con il primo atto il veicolo viene intestato a tutti gli eredi, con il secondo è ceduto al soggetto estraneo.

Se, invece, uno degli eredi è interessato alla macchina, la procedura è identica, con il vantaggio che le due formalità possono essere sempre svolte contemporaneamente.

Per quanto riguarda i costi dell’operazione, alcune Province hanno stabilito che l’Imposta provinciale di trascrizione (lpt) prevista per il doppio passaggio di proprietà sia ridotta, in questi casi, rispetto a quella normalmente dovuta.
Che, lo ricordiamo, è fissa e compresa tra 151e 196 euro, secondo le province, per veicoli di potenza fino a 53 kW, ed è proporzionale alla potenza (compresa tra 3,51 e 4,56 €/kW), per veicoli al di sopra di questa soglia.

Una indagine doppia per analizzare come è cambiato il ruolo del notaio nel contesto Triveneto in questo ultimo decennio.

Dopo un anno di gestazione e lavoro congiunto, sono stati finalmente illustrati i risultati di un duplice studio commissionato al Centro Studi della Cgia di Mestre da Federnotai e dal Comitato Interregionale dei Consigli Notarili delle Tre Venezie.

“In questa fase storica di incertezza e di instabilità – ha spiegato Renato Mason segretario della Cgia di Mestre – la figura professionale del notaio costituisce un punto di riferimento nei rapporti economici e giuridici delle famiglie e delle imprese italiane.

Nei paesi in cui non esiste la figura del notaio, l’incidenza delle contestazioni sulle proprietà immobiliari è del 24%, mentre in Italia è pari allo 0,003%. Infine, non dimentichiamo che il ruolo dei notai è essenziale per la competitività del nostro paese dove la giustizia civile è lenta, costosa e poco efficiente”.

Una delle due ricerche, elaborata dal Centro Studi Sintesi e intitolata “Il valore economico e sociale del notaio in tempo di crisi” ha riassunto in cifre la realtà degli studi notarili con particolare riferimento al periodo 2007/2014, durante il quale la crisi si è manifestata in tutta la sua durezza. La fotografia reale di una professione.

Disaggregando il numero degli occupati in relazione alla tipologia di dipendenti è emerso che i contratti indeterminati restano la tipologia più diffusa (86%) nel settore notarile e che ogni realtà notarile occupa 8,2 persone contro una media, nelle altre professioni, di un solo addetto per professionista.

Le aree di intervento in crisi.
E’ ormai realtà il forte ridimensionamento dei contratti di mutuo e la riduzione delle contrattazioni immobiliari (-50%), con una diminuzione dei ricavi del 34% circa. Tali numeri non hanno tuttavia impattato con l’occupazione generale del settore che anzi ha registrato anche aumento degli occupati con un picco pari al 3,4% in più raggiunto nel 2011, annus horribilis della crisi economica, rispetto al decennio precedente. Il falso mito dei prezzi. Lo studio ha evidenziato, dati alla mano, che il costo medio per una compravendita redatta da notaio è non solo allineato a quello degli altri paesi europei ma anche sensibilmente inferiore rispetto ai paesi di matrice anglosassone.

La sicurezza del diritto e il “dato zero” dei contenziosi.
La prestazione notarile resta una garanzia per il cittadino come dimostrato dalla percentuale pressoché prossima allo zero (0,003%) dei contenziosi rilevati in Italia in materia immobiliare. Inoltre, il valore della spesa privata per la giustizia nei paesi dove esiste la figura del notaio, come in Italia, risulta essere circa la metà di quella rilevata nei paesi in cui questa figura non è presente.

“In ultima analisi – commenta Luca Sioni, Presidente Federnotai Triveneto – i dati rilevano in modo inequivocabile quanto sia rilevante, per la competitività del nostro Paese, il ruolo svolto dal notaio e le garanzie che le prestazioni da questo erogate assicurano”.

Nella seconda ricerca sono stati presi in esame gli effetti della liberalizzazione degli atti di trasferimento di veicoli, introdotta con il c.d. Decreto Bersani nel 2006, in seguito al quale è stato eliminata l’obbligatorietà dell’intervento notarile per il passaggio di proprietà di veicoli usati estendendolo agli uffici comunali e alle agenzie di pratiche auto.

Dopo quasi 10 anni dall’entrata in vigore del provvedimento, che ha ridotto il ricorso alle relative pratiche notarili del 96%, sono state smentite le iniziali attese di un vantaggio economico per i cittadini che hanno dovuto sopportare un maggior costo stimato in circa 330 milioni di Euro ogni anno.

Se per la vendita di un veicolo usato di fronte al notaio, nell’anno 2005, servivano 36€, oggi, per la stessa vendita presso l’ACI la cifra è di 27 € e sale addirittura fino a 150 euro in un’agenzia di pratiche auto.

Altri effetti collaterali della liberalizzazione si sintetizzano nell’aumento delle frodi, del fenomeno”auto fantasma” e dei pluri-intestatari (oltre 150.000 in Italia) spesso protagonisti a loro volta di irregolarità come il mancato pagamento dei pedaggi autostradali, l’abbandono delle vetture in caso di incidente stradale e l’assenza di assicurazione sui veicoli.

La constatazione delle impreviste e pericolose conseguenze scaturite dalla liberalizzazione della vendita di autoveicoli – conclude Vito Guglielmi Presidente del Comitato interregionale dei consigli notarili delle Tre Venezie – dovrebbe far riflettere il Legislatore sull’opportunità di continuare su questa strada che, purtroppo, dimostra di voler ancora percorrere e fargli comprendere che il nostro Paese ha bisogno non tanto di liberalizzazioni ma soprattutto di semplificazioni e che i veri vantaggi per i cittadini possono derivare solo garantendo la certezza dei traffici giuridici nei quali il ruolo del notaio ha sempre svolto e continua a svolgere un’azione preventiva di enorme rilievo, decisiva anche per lo sviluppo del Paese.”

Il rent to buy permette a chi vuole acquistare un immobile di usufruirne subito, con pagamento di un canone e rinviando l’acquisto vero e proprio e il pagamento del relativo prezzo.
Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi.
E’ ora possibile trascrivere con l’atto notarile il contratto nei Registri Immobiliari, tutelandosi fino a 10 anni.
La trascrizione è fondamentale perché vale come vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile.
Di conseguenza, quest’ultimo non potrà essere venduto a qualcun altro, né potrà essere concessa un’ipoteca su di esso, né costituita una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole.
Il vincolo vale anche nei confronti degli eventuali creditori del venditore, i quali non potranno iscrivere ipoteche sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo.
Con la trascrizione del rent to buy, infatti, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

Quali i vantaggi, gli svantaggi, gli obblighi per il venditore e l’acquirente?  Quali le tutele previste dalla legge?
Lo chiarisce la nuovissima Guida per il Cittadino “Il rent to buy e altri modi per comprare casa”, realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato in collaborazione con 12 tra le principali Associazioni dei Consumatori, che spiega tutto quello che c’è da sapere sul contratto di rent to buy.
- obblighi del venditore e del futuro acquirente
- regimi fiscali ed imposte sull’immobile
- che fa valere i diritti e paga gli oneri condominiali
- come gestire le spese legate di manutenzione e le riparazioni straordinarie
- cosa succede se il conduttore decide di non comprare l’immobile
- come incide l’eventuale fallimento del venditore o del futuro acquirente
-  modalità di cessione del contratto di rent to buy prima della sua scadenza.

La guida offre anche un approfondimento sulle alternative alla classica compravendita:
- la locazione con patto di futura vendita;
- la vendita con riserva della proprietà;
- la vendita a prezzo rateizzato con iscrizione dell’ipoteca legale;
- il preliminare ad effetti anticipati.

In ogni caso è sempre importante rivolgersi per tempo ad un professionista, come il notaio, che con la sua esperienza e preparazione in materia può consigliare le scelte più adatte alle esigenze specifiche.

Anche questa Guida è scaricabile gratuitamente dal sito web del Notariato (www.notariato.it) e delle associazioni dei consumatori che hanno collaborato alla sua realizzazione.

1. Cos’è il contratto di rent to buy?
È un nuovo tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Significa che il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.
Esempio: Si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita.
Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.

2. Il conduttore è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di “affitto”?
Entro quale termine potrà decidere di acquistarla?
No, la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà ad acquistare il bene, ma non un obbligo. Ovviamente le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma allora il contratto è diverso dal rent to buy. Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti, entro i dieci anni.

3. Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?
Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti.
Il rischio è che il conduttore decida di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione).
L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri.

4. Il proprietario, in caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni dovrà intraprendere un procedimento di sfratto, con tutto quello che comporta in termini di tempo e di costi?
La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene: molto più breve e meno costosa; ma il tempo di rilascio del bene dipende dai singoli tribunali.
Per poter seguire questa procedura sarà necessario prevedere apposite clausole nell’atto di rent to buy: il notaio saprà dare adeguati consigli.

5. Ci sono altre tutele che il venditore deve adottare?
È opportuno che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano concordati in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari. Ciò indica anche la serietà dell’impegno del conduttore all’acquisto del bene.

6. Il conduttore è tutelato?
Sì. La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy.
La trascrizione ha una durata massima di 10 anni. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.

7. Cosa può essere oggetto del rent to buy? Anche gli immobili in costruzione?
Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni. Può avere ad oggetto un immobile in costruzione.
Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo.
Per le imprese di costruzione il rent to buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.

8. Per il rent to buy relativo ad un immobile in costruzione, se l’impresa fallisce il conduttore perde il proprio denaro?
No: il contratto di rent to buy continua anche in caso di fallimento del proprietario. Inoltre, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.

9 Il conduttore/acquirente può riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito?
Sì, la legge è elastica sul punto e prevede la facoltà di riservarsi la nomina di un terzo come in tutti i contratti preliminari. È anche possibile prevedere la cessione del contratto.

10. Quali imposte si pagano? Il rent to buy è conveniente?
Bisogna distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa, e bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) ed indirette (a carico del conduttore/acquirente).
Si deve, inoltre, tenere conto che non c’è ancora una disciplina specifica sul piano tributario.
In ogni caso, per valutare i vantaggi (o gli svantaggi) fiscali è necessario valutare la specifica posizione fiscale del venditore, facendo un’analisi economica e fiscale del singolo caso concreto.
Anche per questo motivo il cliente ha bisogno fin dall’inizio della collaborazione di un professionista. Naturalmente i notai italiani sono competenti a valutare l’operazione nel complesso ed a consigliare il cliente.
La consulenza notarile consente di affrontare con completezza, serietà e professionalità, ogni singola questione fin dal momento iniziale così da evitare danni futuri.
Va precisato che nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto.
Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.

Acquisto all’asta. Un modo alternativo e sicuro di comprare casa

In tempi di crisi economica si rimandano gli investimenti più rilevanti, spesso i più importanti per sé e per la propria famiglia: come, ad esempio, la casa.

Se i costi del mercato tradizionale diventano troppo onerosi, esistono modalità alternative che possono offrire condizioni anche più vantaggiose garantendo comunque le tutele necessarie.
Si può ricorrere ad esempio alleaste immobiliari, cui Notai e Associazioni dei Consumatori dedicano questa nona Guida per il Cittadino: una soluzione sicura, spesso conveniente, oggi ancora più accessibile e garantita con l’introduzione delle aste telematiche.

La Guida illustra le caratteristiche delle aste giudiziarie e delle aste per la dismissione del patrimonio pubblico, con modalità tradizionali e telematiche, fornendo istruzioni efficaci e immediate.
Non mancano le risposte ai dubbi più frequenti: ad esempio se sia possibile o meno usufruire di un mutuo per l’acquisto
all’asta e come debbano comportarsi i coniugi in regime patrimoniale di comunione dei beni.

Anche questa Guida può essere richiesta al Consiglio Nazionale del Notariato e alle Associazioni dei Consumatori che hanno
partecipato alla sua realizzazione; sarà inoltre consultabile sui rispettivi siti web.
La collana è disponibile su iPhone e iPad attraverso l’applicazione iNotai.

Occorre prestare molta attenzione alla definizione del “lusso”, che non è legata all’eleganza od al valore dell’immobile, ma ad una serie di caratteristiche definite da un vecchio decreto ministeriale del 2 agosto 1969.

In particolare, gli articoli 5 e 6 prevedono che siano considerate “di lusso”:
5. Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale  avente superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i  balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)  ed aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta.
6. Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le
soffitte, le scale e posto macchine).

La Corte di Cassazione si è occupata frequentemente di questo argomento; da ultimo, la sentenza 17439 del 17 luglio 2013 ha deciso che nel calcolo della superficie previsto dall’articolo 6 si debbano conteggiare tutti i vani interni all’abitazione, anche se privi del requisito dell’abitabilità e con esclusione delle sole “cantine, soffitte, scale”.

Per poter correttamente godere delle agevolazioni fiscali, è perciò opportuno verificare attentamente le caratteristiche dell’abitazione che si intende acquistare.

Lo studio è a Vostra disposizione per ogni utile approfondimento.

Ecco alcuni semplici consigli che possono aiutare l’aspirante mutuatario a stipulare un mutuo low cost anche in tempi di crisi.

1) Non limitarsi a chiedere il mutuo presso la banca presso cui si ha il conto corrente, perché gli istituti di credito cambiano di trimestre in trimestre la strategia sui mutui. Quindi, se una banca ha un’offerta competitiva in un periodo dell’anno non è detto che la mantenga anche in seguito. E, soprattutto, non è detto che la banca più competitiva sul mercato sia proprio quella presso cui si detiene il conto corrente.

2) Per questa ragione è bene cercare le migliori offerte costantemente sia online (attraverso portali che offrono servizi di intermediazione) che allo sportello. Oppure rivolgendosi a un mediatore creditizio qualificato che operi in totale assenza di conflitto di interessi ed è in grado di presentare un bouquet di offerte realmente variegato e non limitato a 4-5 banche preferenziali. Come spesso accade le possibilità di risparmiare online sono maggiori anche quando si tratta di mutui. Perché è vero che c’è un intermediario in più (il broker online) ma è anche vero che questi consente all’istituto di credito di risparmiare una serie di costi tali per cui alla fine in molti casi è in grado di proporre un’offerta più bassa, a parità di banca, di quanto avviene allo sportello.

3) Scegliere il tasso in base alla propria propensione al rischio. Quindi chi ha paura di non dormire sonni tranquilli temendo fluttuazioni del tasso variabile dovrebbe valutare l’ipotesi di un fisso, ma solo se questo è competitivo e non troppo distante dal tasso della Bce (che in questo momento è fissato allo 0,75%). Va però tenuto conto che in Italia le banche utilizzano il piano di ammortamento alla francese, che prevede il pagamento della maggior parte degli interessi nei primi anni del piano di ammortamento. Ed è questo il motivo per cui il tasso variabile quasi sempre vince il confronto della convenienza, perlomeno in partenza, con il mutuo a tasso fisso. Molti esperti convergono che l’importante è partire con un tasso aggressivo nei primi anni in modo tale da risparmiare un gruzzolo importante che potrebbe essere eventualmente utilizzato in caso di un eccessivo rialzo dei tassi (peraltro poco probabile in tempi di contrazione economica).

4) Uno dei vantaggi paradossali, lato mutui, che emergono da questa crisi è che i tassi di interesse europei e gli Euribor (gli indici agganciati al calcolo dei mutui variabili) sono ai minimi di tutti i tempi e vicino a quota 0. Ne consegue che il variabile oggi in partenza costa circa il 2-2,5%% in meno rispetto al fisso. Un elemento da tenere conto nella scelta del tasso.

5) Considerare il mutuo come una sorta di investimento attivo e, come tale, essere pronti a rivederlo nel corso del tempo attraverso operazioni di rinegoziazione (con la propria banca), surroga (con un altro istituto). Essendo un contratto poliennale non è detto che le condizioni firmate in un determinato momento storico siano anche le migliori in seguito. Per questo motivo bisogna cambiare mentalità. Ed essere pronti nel corso del tempo a rimodulare il contratto per evitare che il mutuo perfetto si trasformi negni anni in un mutuo pigro.

6) Fare molta attenzione ai costi. Non esiste solo lo spread. Ma il contratto di mutuo annovera un’ampia gamma di costi (dalle spese di perizia a quelle di incasso rata fino ad altri costi meno visibili). Per questo motivo il confronto tra le offerte va effettuato esclusivamente sulla base del Taeg (Tasso annuo effettivo globale) contenuto nel modello Esis (European standardised sheet) che calcolo il preventivo sulla richiesta personale e non su dati generici (come avviene nel foglio informativo).

7) Fare attenzione alle polizze assicurative Cpi (Credit protection insurance) e sulla vita che vengono proposte da molte banche per coprire il pagamento delle rate in caso di perdita del posto di lavoro o morte. In molti casi, e in questa fase di crisi più che mai, questi prodotti rappresentano la prima fonte di guadagno per gli intermediari che offrono un mutuo. Quindi il costo del premio unico (solitamente accorpato al finanziamento e quindi aggiunto alla rata) può essere più elevato rispetto alle stesse polizze sottoscritte all’esterno da compagnie assicurative. Quindi anche in questo caso sarebbe bene effettuare un confronto con quanto propone il mercato, se proprio si decide di stipulare una di queste polizze che restano facoltative.

8) Fare attenzione alla data di stipula. È quello il momento in cui la banca effettivamente presta i soldi. E da quel giorno comincia il pagamento degli interessi per il mutuatario. Se possibile, è opportuno fare in modo che la data di stipula sia il più vicina possibile a quella dell’avvio del piano di ammortamento (e quindi del pagamento della prima rata). Perché nel periodo che va dalla stipula al pagamento della prima rata si pagano (tecnicamente a vuoto) interessi di pre-ammortamento.

9) Fare attenzione al valore dell’ipoteca. Molti istituti iscrivono un’ipoteca pari al 200% del valore dell’immobile, altri al 150%. La differenza non è di poco conto dato che la parcella notarile viene calcolato non sul prestito ma sul valore ipotecato.

10) Contrattare le condizioni con l’intermediario che offre il mutuo. I contratti non sono rigidissimi e consentono, spesso, margini di contrattazione sia sullo spread che sulle spese accessorie.

twitter.com/vitolops

Anche chi compra il lastrico solare in proprietà esclusiva ha diritto all’applicazione dell’aliquota ridotta e l’Agenzia delle Entrate sbaglia a limitare il vantaggio solo ai casi espressamente indicati nella legge di registro.

Secondo la Cassazione “il tenore letterale della norme contenute nel testo unico sull’imposta di registro, consente di ritenere che l’ultimo inciso serva a ricomprendere tra le varie pertinenze, sulla base della nozione civilistica di pertinenze dell’immobile, di cui all’art. 817 cc, ai fini fiscali, anche le unità immobiliari ivi specificate, senza alcuna esclusione della categoria generale”

La sentenza conforta l’interpretazione già espressa dal Consiglio Nazionale del Notariato: la norma intende limitare l’agevolaizone ad una sola pertinenza classificata in ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7; la limitazione quantitativa non sussistere invece per altre pertinenze (ad esempio, i cortili).

***
Corte di Cassazione Sez. V, Sent., 13-03-2013, n. 6259
(Omissis)

Svolgimento del processo

Con sentenza n. 138/2/2006, depositata il 12.10.2006, la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia rigettava l’appello proposto dall’Agenzia delle Entrate avverso la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Milano, n. 287/30/2004 che aveva annullato gli avvisi di liquidazione con cui veniva contestata la indebita applicazione dell’aliquota agevolata per la prima casa con riferimento al lastrico solare, ritenuta dall’ufficio unità immobiliare a sè stante, non rientrante nelle pertinenze messe ai fini della predetta agevolazione.
Rilevava al riguardo la Commissione Tributaria Regionale, confermando quanto affermato già nella sentenza di primo grado, che il lastrico solare sia da considerarsi pertinenza dell’immobile sul quale insiste, trattandosi di porzione di terrazzo scoperto, destinata a servizio e ornamento dell’immobile stesso.
L’Agenzia delle Entrate impugna la sentenza della Commissione Tributaria Regionale deducendo i seguenti motivi:
a) Nullità della sentenza per mancanza di motivazione, ai sensi del D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 36, n. 4, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4, con riferimento all’esclusione del lastrico solare dall’agevolazione prima casa;
b) violazione e falsa applicazione del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 1; art. 1, nota 2 bis, comma 3 della tariffa allegata al TUIR, art. 1117 c.c., n. 1, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, avendo omesso i giudici di appello di tener conto che il lastrico solare è disciplinato dall’art. 1117 c.c., n. 1 che ne stabilisce la proprietà comune in capo ai condomini, rilevando anche la mancanza, con riferimento al lastrico solare, del nesso pertinenziale rilevante ai fini fiscali per usufruire dei benefici prima casa, non rientrante nelle categorie catastali previste espressamente e tassativamente nel TUIR e perchè censito autonomamente rispetto all’unità immobiliare principale.
Gli intimati si sono costituiti con controricorso nel giudizio di legittimità.
Il ricorso è stato discusso alla pubblica udienza del 7/2/2013, in cui il PG ha concluso […] per il rigetto (corsivo delle redazione)
Motivi della decisione
1. Il primo motivo è inammissibile, dovendo essere rappresentate sotto il profilo del difetto di motivazione (art. 360 c.p.c., n.  e non sotto quello dell’ omessa motivazione, ex art. 360 c.p.c., n. 4 non risolvendosi nel mancato esame di una domanda, ma semmai nella insufficiente motivazione, avendo, peraltro, la CTR motivato, seppur sinteticamente, sulle ragioni per le quali il lastrico solare debba essere considerato pertinenza dell’appartamento e soggetto al beneficio prima casa.
2. Il secondo motivo è infondato.
Ai sensi del comma tre della nota 2 bis, modificata dalla L. n. 549 del 1995, art. 3, comma 131, “le agevolazioni di cui al comma 1.spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile… sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato”.
Il tenore letterale della norma consente di ritenere che l’ultimo inciso serva a ricomprendere tra le varie pertinenze, sulla base della nozione civilistica di pertinenze dell’immobile, di cui all’art. 817 c.c., ai fini fiscali, anche le unità immobiliari ivi specificate, senza alcuna esclusione della categoria generale.
L’alinea indicato non ha, quindi, valore esaustivo delle pertinenze a cui può essere estesa l’agevolazione prima casa, ma solo valenza complementare alla categoria generale di pertinenza di rilievo civilistico, ricomprendente i beni destinati in modo durevole al servizio e ornamento di altro immobile, tra cui va ricompreso anche il lastrico solare di proprietà esclusiva dell’acquirente.
Peraltro per qualificare un lastrico solare come parte comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., n. 1, è necessaria la sussistenza di connotati strutturali e funzionali, di cui prova manca nel caso di specie, comportanti la materiale destinazione del bene al servizio e godimento di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari (cfr Cass. Sez. 2, Sentenza n. 22466 del 04/11/2010).
Il mero rilievo della proprietà comune in capo ai condomini, ex art. 1117 c.c., del lastrico solare, non supportato da alcun elemento probatorio, non è idoneo a inficiare il presupposto implicito della esclusiva proprietà in capo agli intimati, deducibile dall’atto di acquisto.
Non è necessario, inoltre, al fine dell’agevolazione, che il bene sia censito unitamente all’immobile principale, non richiedendosi tale presupposto dalla normativa di riferimento, spettando le agevolazioni anche per l’acquisto delle pertinenze con atto separato.
Va, conseguentemente, rigettato il ricorso con condanna della ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso, condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità che liquida in Euro.600 per compensi professionali, Euro 200 per spese, oltre accessori di legge.