Cos’è il Prestito Vitalizio Ipotecario (P.V.I.)?
È un finanziamento concesso da banche o intermediari finanziari (il “finanziatore”), a persone di età superiore a 60 anni compiuti (“soggetto finanziato”), garantito da ipoteca di primo grado iscritta su un immobile ad uso residenziale a garanzia della restituzione del prestito, degli interessi e delle spese.
Se la persona che richiede il prestito è coniugata, costituente l’unione civile o convivente more uxorio da almeno 5 anni e l’immobile da ipotecare in garanzia del P.V.I. costituisce la residenza di entrambi i coniugi, i costituenti l’unione civile o i conviventi, il relativo contratto di finanziamento deve essere sottoscritto da entrambi, anche se l’immobile è di proprietà di uno solo, purché anche l’altro partner abbia compiuto 60 anni di età.
Si può stabilire a priori la durata del P.V.I.?
No, perché dipende dalla durata della vita del soggetto finanziato; se il finanziamento è cointestato al coniuge, al costituente l’unione civile o al convivente, si fa riferimento alla durata della vita del più longevo.
Quando il finanziatore può chiedere il rimborso integrale in un’unica soluzione del finanziamento?
Lo può fare alla morte del soggetto finanziato o se vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento (es. diritto di usufrutto o di abitazione) sull’immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile.
Il rimborso integrale del P.V.I come avviene?
Ci sono due possibilità di rimborso:
• senza capitalizzazione: il soggetto finanziato rimborsa gradualmente gli interessi e le spese prima del verificarsi degli eventi su indicati; quindi al momento del rimborso dovrà essere restituito solo il capitale;
• con capitalizzazione: alla scadenza del finanziamento dovranno essere rimborsati in unica soluzione sia il capitale che gli interessi e le spese capitalizzati annualmente. Il finanziamento dovrà essere integralmente rimborsato entro dodici mesi dal verificarsi degli eventi su indicati. In caso di morte del soggetto finanziato, se il finanziamento è cointestato, il rimborso avverrà al momento della morte del più̀ longevo.
Cosa succede alla morte del soggetto finanziato?
Entro 12 mesi dalla morte del soggetto finanziato i suoi eredi devono rimborsare integralmente il finanziamento o, d’accordo con il finanziatore, provvedere in proprio alla vendita della casa.
Decorso tale periodo solo il finanziatore ha facoltà di vendere la casa, senza necessità di dover ricorrere a un’ordinaria procedura esecutiva giudiziaria, al prezzo determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore, soddisfacendo il suo credito e dando l’eventuale eccedenza agli eredi.
Se entro altri 12 mesi la vendita non si sarà perfezionata, il prezzo si ridurrà ogni anno del 15%, fino a quando la casa non sia venduta. Se il ricavato della vendita, al netto delle spese sostenute, non coprirà il credito del finanziatore questo nulla potrà chiedere agli eredi.
Il ritardato rimborso degli interessi e delle spese può essere causa di risoluzione del contratto di P.V.I.?
Sì, se si è scelto il rimborso senza capitalizzazione, il finanziatore potrà chiedere la risoluzione del contratto nel caso di ritardato pagamento della rata di rimborso degli interessi e delle spese qualora tale ritardo si sia verificato almeno 7 volte, anche non consecutive.
Dove viene iscritta l’ipoteca?
L’ipoteca viene iscritta nei pubblici registri immobiliari con atto ricevuto o autenticato dal notaio.
La documentazione precontrattuale.
Per le caratteristiche del P.V.I. è molto importante ponderare la scelta e confrontare le diverse condizioni offerte, richiedendo al potenziale finanziatore i documenti precontrattuali che dovranno indicare chiaramente il capitale, le spese e gli interessi da pagare nel corso degli anni. Deve essere anche valutato con attenzione l’ammontare del prestito concesso: esso dipende dal valore di perizia della casa ma anche dall’età dei soggetti che lo richiedono e può variare da istituto a istituto.

“Genitori e figli, la legge oltre gli affetti”

È stata presentata al pubblico presso l’auditorium del Consiglio notarile di Roma la tredicesima guida per il cittadino, che affronta le novità legislative che, dal 2014, hanno sostanzialmente equiparato il rapporto con i figli nati dentro o fuori il matrimonio.

Promossa dal Consiglio Nazionale del Notariato insieme a 12 tra le principali associazioni dei consumatori (Adiconsum, Adoc, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori), il vademecum nasce dalla necessità di rispondere alle trasformazioni della società italiana in cui, secondo i dati Istat, nel 2014 sono appena 363.916 i figli nati all’interno del matrimonio, ben 100mila in meno rispetto al 2008, anche a fronte del forte calo della nuzialità registrato nello stesso periodo (-57mila nozze tra 2008 e 2014). Ad aumentare risultano quindi i nati da genitori non coniugati che diventano oltre 138mila nel 2014 (quasi 26mila in più sul 2008), e il loro “peso” relativo, che raggiunge il 27,6% del totale delle nascite, con punte del 30% al Centro-Nord.

La Guida descrive gli aspetti giuridici della relazione genitori-figli come la responsabilità genitoriale che si sostituisce alla potestà enfatizzandone gli aspetti doverosi di cura morale e materiale del figlio fino a quando non abbia raggiunto l’indipendenza economica; l’affidamento e l’adozione, nelle modalità ammesse in Italia, la procreazione assistita e tutte le misure di tutela quando si ha a che fare con minori; e ancora, l’amministrazione di sostegno, la fase successoria con i relativi aspetti fiscali e il passaggio generazionale di un’azienda.

La guida si può scaricare dal sito del Consiglio Nazioanle del Notariato a questo indirizzo.

Il rent to buy permette a chi vuole acquistare un immobile di usufruirne subito, con pagamento di un canone e rinviando l’acquisto vero e proprio e il pagamento del relativo prezzo.
Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi.
E’ ora possibile trascrivere con l’atto notarile il contratto nei Registri Immobiliari, tutelandosi fino a 10 anni.
La trascrizione è fondamentale perché vale come vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile.
Di conseguenza, quest’ultimo non potrà essere venduto a qualcun altro, né potrà essere concessa un’ipoteca su di esso, né costituita una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole.
Il vincolo vale anche nei confronti degli eventuali creditori del venditore, i quali non potranno iscrivere ipoteche sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo.
Con la trascrizione del rent to buy, infatti, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

Quali i vantaggi, gli svantaggi, gli obblighi per il venditore e l’acquirente?  Quali le tutele previste dalla legge?
Lo chiarisce la nuovissima Guida per il Cittadino “Il rent to buy e altri modi per comprare casa”, realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato in collaborazione con 12 tra le principali Associazioni dei Consumatori, che spiega tutto quello che c’è da sapere sul contratto di rent to buy.
- obblighi del venditore e del futuro acquirente
- regimi fiscali ed imposte sull’immobile
- che fa valere i diritti e paga gli oneri condominiali
- come gestire le spese legate di manutenzione e le riparazioni straordinarie
- cosa succede se il conduttore decide di non comprare l’immobile
- come incide l’eventuale fallimento del venditore o del futuro acquirente
-  modalità di cessione del contratto di rent to buy prima della sua scadenza.

La guida offre anche un approfondimento sulle alternative alla classica compravendita:
- la locazione con patto di futura vendita;
- la vendita con riserva della proprietà;
- la vendita a prezzo rateizzato con iscrizione dell’ipoteca legale;
- il preliminare ad effetti anticipati.

In ogni caso è sempre importante rivolgersi per tempo ad un professionista, come il notaio, che con la sua esperienza e preparazione in materia può consigliare le scelte più adatte alle esigenze specifiche.

Anche questa Guida è scaricabile gratuitamente dal sito web del Notariato (www.notariato.it) e delle associazioni dei consumatori che hanno collaborato alla sua realizzazione.

E’ il risultato del lavoro compiuto dalla commissione paritetica di Unioncamere e Consiglio Nazionale del Notariato, già da alcuni anni impegnati in un lavoro volto a garantire un funzionamento più efficiente della pubblicità legale di impresa.

Gli orientamenti riguardano: la dichiarazione di conformità degli atti; l’iscrizione degli atti societari che sono stati formati all’estero; le modalità con le quali assicurare la pubblicità della condizione e l’individuazione della documentazione che occorre presentare all’ufficio del Registro delle imprese; l’attivazione di un campo “opzionale” per pianificare la data di effettiva iscrizione degli atti al Registro; l’approvazione di uno schema operativo relativo alla documentazione occorrente nelle ipotesi di scioglimento; come deve essere iscritta la dichiarazione di accertata causa di scioglimento della società tra professionisti.

Tali orientamenti si propongono, da un lato, di fare chiarezza su come devono essere presentate le domande di iscrizione al Registro delle imprese e, dall’altro, di individuare modalità di iscrizione delle domande e degli atti in modo semplificato, senza aggravare l’impresa di eccessivi costi amministrativi e finanziari.

Qui il testo degli orientamenti.

Cosa sono

I contratti di convivenza sono accordi con cui la coppia definisce le regole della propria convivenza, attraverso la regolamentazione dei rapporti patrimoniali della stessa ed alcuni limitati aspetti dei rapporti personali (ad es. la designazione dell’amministratore di sostegno). L’accordo può essere usato anche per disciplinare le conseguenze patrimoniali della cessazione della convivenza.

Possono essere stipulati da tutte le persone che, legate da vincolo affettivo, decidono di vivere insieme stabilmente (c.d. convivenza more uxorio). Più precisamente, ci si riferisce all’unione di vita stabile tra due persone legate da affetto che decidono di vivere insieme al di fuori del legame matrimoniale o perché è loro preclusa la possibilità di sposarsi (ad esempio, due conviventi dello stesso sesso) o perché è loro precisa volontà quella di non soggiacere al vincolo matrimoniale.

IL RUOLO DEL NOTAIO

Si tratta di un contratto che può essere redatto dal notaio a cui le parti si rivolgono per ottenere un risultato, cucito addosso alle proprie specifiche esigenze, qualora si intenda iniziare una convivenza o sorga l’esigenza di “programmarne” lo svolgimento, ad esempio in fase d’acquisto di un immobile o nell’ambito di una vicenda successoria. Ovviamente, non si tratta di atti “fac simile”, ma occorrerà verificare insieme le esigenze specifiche della coppia per disciplinare i diversi aspetti patrimoniali, consentendo di tutelare in questo modo, nero su bianco, la parte debole della coppia

Effetti

È possibile disciplinare i diversi aspetti patrimoniali che riguardano:

• le modalità di partecipazione alle spese comuni, e quindi la definizione degli obblighi di contribuzione reciproca nelle spese comuni o nell’attività lavorativa domestica ed extradomestica;
• i criteri di attribuzione della proprietà dei beni acquistati nel corso della convivenza (potendo addirittura definire un sorta di regime di comunione o separazione);
• le modalità di uso della casa adibita a residenza comune (sia essa di proprietà di uno solo dei conviventi o di entrambi i conviventi ovvero sia in affitto);
• le modalità per la definizione dei reciproci rapporti patrimoniali in caso di cessazione della convivenza al fine di evitare, nel momento della rottura, discussioni e rivendicazioni;
• la facoltà di assistenza reciproca, in tutti i casi di malattia fisica o psichica (o qualora la capacità di intendere e di volere di una delle parti risulti comunque compromessa), o la designazione reciproca ad amministratore di sostegno.

Dal contratto di convivenza nascono dei veri e propri obblighi giuridici a carico delle parti che lo hanno sottoscritto. Pertanto la violazione di taluno degli obblighi assunti con il contratto di convivenza legittima l’altra parte a rivolgersi al giudice per ottenere quanto le spetta. La durata “naturale” del contratto di convivenza coincide con la durata del rapporto di convivenza. E’ logico quindi subordinare gli effetti del contratto alla permanenza del rapporto di convivenza.

Ciò non toglie che vi siano alcuni accordi destinati a produrre i loro effetti proprio a partire dalla cessazione del rapporto di convivenza: si pensi a tutti gli accordi che fissano le modalità per la definizione dei reciproci rapporti patrimoniali in caso di cessazione della convivenza. Se nel contratto sono contenuti anche accordi di questo tipo, alla cessazione del rapporto di convivenza, il contratto continuerà a trovare applicazione proprio per disciplinare la fase di definizione dei rapporti patrimoniali e la divisione dei beni comuni.

Sono ritenute ammissibili clausole volte alla regolamentazione dei rapporti patrimoniali inerenti il mantenimento, l’istruzione e l’educazione dei figli, posto che incombe su entrambi i genitori l’ obbligo di mantenere, istruire ed educare la prole. Si tratterebbe, comunque, di clausole sempre suscettibili di essere revocate e modificate se ciò fosse richiesto al fine di perseguire l’interesse dei figli (da considerarsi sempre preminente rispetto all’interesse dei conviventi al rispetto degli accordi tra gli stessi intervenuti).

La facoltà di recesso

Le parti possono riservarsi, con apposite clausole inserite nel contratto di convivenza, la facoltà di recesso. L’esercizio della facoltà di recesso potrà, a seconda di quanto pattuito dalle parti:

• essere totalmente libero ovvero essere subordinato al verificarsi di determinati eventi o condizioni;
• essere gratuito o essere subordinato al pagamento, all’altra parte, di un corrispettivo (multa penitenziale).

Una pubblicazione speciale è scaricabile gratuitamente qui, dal sito web del Notariato (www.notariato.it) e da quelli delle Associazioni dei consumatori che hanno collaborato alla sua realizzazione: Adoc, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori.

La disciplina nazionale dell’attività edilizia – Guida operativa 2013 – Studio n. 893-2013/C

Il Decreto “Destinazione Italia”: le novità in materia di certificazione energetica – Scarica il documento

Acquisto all’asta. Un modo alternativo e sicuro di comprare casa

In tempi di crisi economica si rimandano gli investimenti più rilevanti, spesso i più importanti per sé e per la propria famiglia: come, ad esempio, la casa.

Se i costi del mercato tradizionale diventano troppo onerosi, esistono modalità alternative che possono offrire condizioni anche più vantaggiose garantendo comunque le tutele necessarie.
Si può ricorrere ad esempio alleaste immobiliari, cui Notai e Associazioni dei Consumatori dedicano questa nona Guida per il Cittadino: una soluzione sicura, spesso conveniente, oggi ancora più accessibile e garantita con l’introduzione delle aste telematiche.

La Guida illustra le caratteristiche delle aste giudiziarie e delle aste per la dismissione del patrimonio pubblico, con modalità tradizionali e telematiche, fornendo istruzioni efficaci e immediate.
Non mancano le risposte ai dubbi più frequenti: ad esempio se sia possibile o meno usufruire di un mutuo per l’acquisto
all’asta e come debbano comportarsi i coniugi in regime patrimoniale di comunione dei beni.

Anche questa Guida può essere richiesta al Consiglio Nazionale del Notariato e alle Associazioni dei Consumatori che hanno
partecipato alla sua realizzazione; sarà inoltre consultabile sui rispettivi siti web.
La collana è disponibile su iPhone e iPad attraverso l’applicazione iNotai.