In questo periodo di mobilità limitata, siamo a Vostra disposizione se volete comprare o vendere casa, per rendervi più semplice e veloce la firma del contratto preliminare (“compromesso”)

Provvediamo a predisporre la documentazione, la spediamo al Vostro domicilio e ci occupiamo di ritirarla dopo la firma, per poi inviare il contratto all’Agenzia delle Entrate.
Nessun maggior costo vi verrà addebitato per questa procedura, in questa fase di limitazione alla mobilità.

In dettaglio, lo Studio propone di seguire questa modalità.

a) Il nostro Studio resta aperto per i casi urgenti, ma bisogna rispettare le limitazioni al movimento delle persone.
Ricordiamo ai clienti che l’accesso fisico allo studio potrebbe essere considerato come una violazione dei divieti vigenti.
Per questo motivo, Vi offriamo l’opportunità di ricevere i documenti a domicilio.
Se questa soluzione è di Vostro gradimento, siamo pronti a prestare una consulenza a distanza.
Possiamo usare il telefono nei casi più semplici, oppure impiegare una modalità di connessione video (da WhatsApp, a Facetime, a Skype, a Zoom o con la piattaforma TEAMS attivata dallo Studio).

La consulenza può essere erogata dal notaio o da persone di provata esperienza, a seconda delle circostanze e delle Vostre esigenze.
Contattateci e fissiamo un appuntamento, che invece di avvenire fisicamente si terrà a distanza.

b) Vi richiederemo i soli documenti indispensabili per la firma del compromesso.
Se preferite, ogni ulteriore approfondimento consigliabile per i successivi atti sarà svolto in seguito.
In questo momento, può essere prevalente l’esigenza delle velocità di completamento dell’incarico.
Vi consiglieremo subito quali ricerche di dettaglio eseguire, quando ciò sarà indispensabile.

c) Se ci sono difficoltà nella trasmissione dei documenti (dallo Studio a Voi, e viceversa), ci offriamo di spedire e di ritirare fisicamente i documenti con un corriere espresso da noi incaricato.

d) Invieremo i documenti telematicamente all’Agenzia.

e) Al ricevimento della ricevuta di registrazione, Vi invieremo copia del preliminare con gli estremi di registrazione.

Contattateci all’indirizzo immobiliare@notaioforte.it

o telefonate ai numeri 059.771242 (Vignola) o 051.904503 (Cento)

Non è così. Poche volte un imprenditore decide a cuor leggero di affrontare l’argomento del passaggio generazionale nell’azienda che ha creato e gestito attraverso tante peripezie: una scelta faticosa, spesso rinviata ad un momento più adatto che non arriva mai, ma che va fatta bilanciando da una parte la cura degli affetti e dall’altra il rischio di veder sprecato il frutto del proprio lavoro.

In genere, si comincia a parlare di donazioni partendo da questioni tributarie, quasi sempre sull’onda emotiva scatenata da qualche accenno sui giornali a nuove tasse. Spinti da questa pressione, allora, si decide di affrontare gli spinosi argomenti delle competenze dei figli, del riconoscimento per i sacrifici che qualcuno tra loro ha fatto da tempo nell’impresa e delle compensazioni da riservare a quelli che si occupano di altro. Come si può riuscire ad essere equi nella distribuzione e contemporaneamente sensibili alle aspettative ed ai bisogni di ciascuno? Meglio firmare oggi un accordo, potendo guardare negli occhi le reazioni dei familiari, oppure lasciare tutto com’è e far scoprire ai tristi eredi la soluzione prescelta solo al momento della lettura di un distaccato testamento?

In nessun contratto i sentimenti giocano tanta importanza, come nelle donazioni: paura di perdere troppo presto il bastone di comando, più o meno velate pressioni morali ed impliciti scambi di attenzioni e riconoscenza, desiderio di assicurare ai propri cari la libertà di una tranquilla indipendenza. Anche per questo il codice civile impone formalismi, notai e testimoni che possono sembrare antiquati ed indelicatamente impiccioni, ma evitano l’impulso e costringono alla riflessione chi sta per spogliarsi del proprio patrimonio senza apparente contropartita. Nella prassi professionale, le clausole di una donazione finiscono per disegnare una mappa dei rapporti familiari, con tanto di confini, ponti, dighe e rifugi sicuri.

Troppa prudenza però può costare cara, se porta a rinviare alle calende greche: chi non trova mai il tempo per decidersi rischia di lasciare improvvisamente i propri eredi di fronte a questioni che si abbattono come meteoriti sulla loro vita e possono paralizzare la vita dell’impresa di famiglia. Per evitare questi scenari e liti decennali nelle aule di Tribunale, la consapevolezza di quanto il tema sia delicato deve portare ad affrontare con serenità e preveggenza la pianificazione del passaggio generazionale.

La legge vuole favorire queste scelte anticipate, come dimostra l’eccezionale incentivo fornito dai patti di famiglia, caso unico di successione ereditaria “contrattualizzabile”. Molto prima, il codice civile ha messo a disposizione strumenti preziosi per ridimensionare le apprensioni di chi vive queste vicende, con un’accorta contrattualistica. E’ possibile decidere di donare ma nel contempo ridurre i rischi di sorprese da parte dei beneficiari, riservando per sé il diritto di decidere sulle questioni determinati e l’incasso degli utili dell’esercizio; nelle società di famiglia, si può adeguare lo statuto introducendo “diritti speciali” per il donante, che gli permettano di continuare ad essere presente nella vita dell’azienda anche dopo aver ceduto il proprio capitale. Si può adottare una condizione che escluda sgraditi conviventi e consorti di figli dai vantaggi della donazione. Il donante può conservare per sè una scorta di emergenza per i casi imprevisti della vita, riservandosi la facoltà di disporre di alcuni degli oggetti donati; nel contempo ciò può mettere al riparo il dono dall’aggressione di futuri creditori dei beneficiari. A chi riceve il regalo possono imporsi obblighi di assistenza personale e patrimoniale, che responsabilizzino e compensino i vantaggi ricevuti. I figli possono acquisire “pacchetti” di vari beni che si ripartiscono immediatamente, così da soddisfarli definitivamente ed escludere future contestazioni. Ogni scelta dovrà tenere conto dei diritti degli eredi legittimari e delle connesse pericolose azioni di riduzione e restituzione, che tanto preoccupano negli ultimi anni gli istituti bancari ed hanno generato soluzioni assicurative non sempre indispensabili.

Ciascun accorgimento permette di tener conto della sensibilità dell’imprenditore ed il catalogo delle soluzioni è così variegato che oggi la dottrina parla di “donazioni” e non di un atto standard; la varietà aumenta esponenzialmente, se si considerano le liberalità disposte in modo indiretto, come avviene quando un genitore sottoscriva aumenti asimmetrici di capitale, o provveda a pagare l’acquisto fatto dal figlio, o versi denaro proprio su conti cointestati, oppure si accontenti di un corrispettivo modestissimo a fronte della cessione di un bene all’azienda familiare, o faccia eseguire migliorie su beni del beneficiario, od ancora rimetta un credito che avrebbe potuto riscuotere dal futuro erede. Sono tutte circostanze nelle quali si realizza un arricchimento, ma non si impiegano le forme del contratto di donazione.

Le liberalità indirette possono generare imprevedibili complicazioni tra gli eredi ed anche antipatiche contestazioni degli Uffici fiscali, se non adeguatamente regolamentate e documentate. Lo stesso Fisco sembrerebbe però guardare con favore alla continuità aziendale e lascia trasmettere il patrimonio dell’impresa anche per ingenti valori senza gravarlo di tasse, quando sia garantita la prosecuzione dell’attività. Nell’imposta di donazione ed in quella di successione è previsto che i trasferimenti di aziende, di quote sociali e di azioni che consentano il controllo della società ai discendenti ed al coniuge non sono soggetti all’imposta, a condizione che l’esercizio dell’attività d’impresa prosegua per almeno cinque anni (articolo 3, comma 4ter DPR 346 del 1990). Un trattamento di assoluto favore, motivato dall’intenzione di consentire il ricambio generazionale, che si riflette in un approccio che guarda agli effetti concreti emergente dalle più recenti risposte ad interpello per scissione precedute da donazione di partecipazione ai figli, o per la cessione della nuda proprietà dell’azienda ricevuta in esenzione, o per l’acquisizione del controllo della società con più atti di donazione contestuali e congiunti.

La giusta combinazione delle molteplici articolazioni delle donazioni con questo regime fiscale particolarmente leggero può solleticare anche il più accorto “imprenditore/genitore”, avviando un percorso di affiancamento con serenità ed accortezza anche prima di aver del tutto saggiato le reali doti di leadership dei propri discendenti. Clausole condizionali  e diritti speciali possono servire da guide affidabili per costruire un robusto ponte verso il futuro e nel contempo per godere della vigente normativa fiscale. Un imprenditore saggio dovrebbe prepararsi per tempo alla staffetta con la generazione successiva e raggiungere con gradualità il momento in cui il testimone dell’azienda passerà nelle mani di chi avrà dimostrato di poterlo raccogliere con successo.

Alberto Forte Notaio in Vignola (riproduzione riservata)

qui l’ebook sul PASSAGGIO GENERAZIONALE del Sole24Ore

E’ previsto che, fermo restando il divieto di patto commissorio di cui all’art. 2744 c.c. (vale a dire l’impossibilità del trasferimento automatico dell’immobile in garanzia a favore delle Banca in caso di inadempimento del consumatore), le parti del contratto di credito possono convenire espressamente, solo al momento della conclusione del contratto medesimo e non con accordo successivo, che in caso di inadempimento del consumatore, la restituzione, il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporti l’estinzione dell’intero debito a carico del consumatore derivante dal contratto di credito, anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito o l’ammontare dei proventi della vendita è inferiore al debito residuo.

La procedura di restituzione, trasferimento o vendita del bene può iniziare solo dopo il mancato pagamento di almeno diciotto rate mensili (ovviamente se la periodicità di pagamento delle rate fosse diversa, basterebbe l’inadempimento di un numero di rate corrispondente allo stesso periodo di tempo: nove rate bimestrali, sei trimestrali etc.).

Occorre precisare che per queste discusse disposizioni l’art. 3 del Decreto prevede un’entrata in vigore differita rispetto al resto del Decreto medesimo, in quanto dovranno essere prima emanate le disposizioni d’attuazione a cura del MISE (Ministero dello Sviluppo Economico), di concerto con il Ministero di Giustizia e sentita la Banca d’Italia, entro 180 giorni dall’1 luglio 2016, e le norme di cui ai commi 3 e 4 entreranno in vigore solo 60 giorni dopo l’emanazione di dette disposizioni.

Pertanto potrebbe doversi attendere sino a marzo 2017 per assistere all’applicazione concreta della normativa in parola.

Il rent to buy permette a chi vuole acquistare un immobile di usufruirne subito, con pagamento di un canone e rinviando l’acquisto vero e proprio e il pagamento del relativo prezzo.
Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi.
E’ ora possibile trascrivere con l’atto notarile il contratto nei Registri Immobiliari, tutelandosi fino a 10 anni.
La trascrizione è fondamentale perché vale come vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile.
Di conseguenza, quest’ultimo non potrà essere venduto a qualcun altro, né potrà essere concessa un’ipoteca su di esso, né costituita una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole.
Il vincolo vale anche nei confronti degli eventuali creditori del venditore, i quali non potranno iscrivere ipoteche sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo.
Con la trascrizione del rent to buy, infatti, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

Quali i vantaggi, gli svantaggi, gli obblighi per il venditore e l’acquirente?  Quali le tutele previste dalla legge?
Lo chiarisce la nuovissima Guida per il Cittadino “Il rent to buy e altri modi per comprare casa”, realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato in collaborazione con 12 tra le principali Associazioni dei Consumatori, che spiega tutto quello che c’è da sapere sul contratto di rent to buy.
- obblighi del venditore e del futuro acquirente
- regimi fiscali ed imposte sull’immobile
- che fa valere i diritti e paga gli oneri condominiali
- come gestire le spese legate di manutenzione e le riparazioni straordinarie
- cosa succede se il conduttore decide di non comprare l’immobile
- come incide l’eventuale fallimento del venditore o del futuro acquirente
-  modalità di cessione del contratto di rent to buy prima della sua scadenza.

La guida offre anche un approfondimento sulle alternative alla classica compravendita:
- la locazione con patto di futura vendita;
- la vendita con riserva della proprietà;
- la vendita a prezzo rateizzato con iscrizione dell’ipoteca legale;
- il preliminare ad effetti anticipati.

In ogni caso è sempre importante rivolgersi per tempo ad un professionista, come il notaio, che con la sua esperienza e preparazione in materia può consigliare le scelte più adatte alle esigenze specifiche.

Anche questa Guida è scaricabile gratuitamente dal sito web del Notariato (www.notariato.it) e delle associazioni dei consumatori che hanno collaborato alla sua realizzazione.

Questo il comunicato stampa.
“ACQUISTARE CASA PAGANDO RATE D’AFFITTO. I CHIARIMENTI DELLE ENTRATE SUL REGIME FISCALE DA APPLICARE”
Roma, 19 febbraio 2015 - Pronte le indicazioni sulla disciplina fiscale, ai fini delle imposte dirette e indirette, da applicare in riferimento al rent to buy, formula innovativa che designa specifici contratti di godimento, cioè di locazione, che le parti sottoscrivono in vista della successiva vendita del medesimo immobile all’affittuario. In particolare, con la circolare n. 4/E di oggi, l’Agenzia delle Entrate definisce aliquote e modalità del regime fiscale da utilizzare per la tassazione del nuovo schema contrattuale (articolo 23, Dl n. 133/2014).

Tassazione a due vie, la finalità della quota di canone pagata dall’affittuario fa la differenza - In sostanza, spiega il documento di prassi, il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal locatario deve essere diversificato tenendo conto della funzione specifica, per il godimento dell’immobile o come acconto sul prezzo finale di trasferimento, per la quale le somme sono pagate dall’affittuario al proprietario. Nel primo caso quindi, prosegue la circolare, trovano applicazione le disposizioni previste per i contratti di locazione, sia per le imposte dirette che per quelle indirette, mentre per la quota di canone versata come anticipazione del corrispettivo pattuito per la vendita dell’immobile si applicherà la normativa fiscale prevista per gli acconti prezzo.

Il rent to buy e l’opzione per l’imponibilità Iva – Nel quadro della formula di contrattazione del rent to buy, la circolare chiarisce che i canoni di locazione versati per il godimento di un fabbricato abitativo rientrano tra le operazioni esenti da Iva, salvo l’ipotesi in cui il concedente sia un’impresa di costruzione o di ripristino e opti per il regime di imponibilità Iva. Lo stesso regime di esenzione si applica anche ai canoni versati per la locazione di fabbricati strumentali, con la possibilità di optare per il regime di imponibilità da parte di tutti i soggetti passivi e non solo per le imprese di costruzione e di ripristino.

Aliquote Iva e imposta di registro per il proprietario/concedente in regime di impresa – In dettaglio, nei casi in cui l’operazione sia imponibile ai fini dell’Iva, le aliquote applicabili alla quota di canone pagata come acconto per la successiva acquisizione dell’immobile sono le seguenti: aliquota ridotta del 4% se il futuro acquirente dichiara di poter beneficiare dei requisiti “prima casa” e se si tratta di case classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9; aliquota ridotta del 10%, se si tratta di case di abitazione che hanno la medesima classificazione catastale di quelle che possono fruire dell’agevolazione “prima casa”; aliquota del 22% per gli immobili classificabili nella categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili strumentali. Riguardo l’imposta di registro, la misura è determinata in base al regime Iva applicabile. Per gli acconti prezzo soggetti ad Iva, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 200 euro. Per quanto attiene, invece alla quota di canone corrisposta quale acconto-pezzo, per gli immobili abitativi esenti Iva si applica l’imposta di registro con aliquota del 2%, mentre se è imponibile Iva, perché il concedente, cioè il potenziale venditore, ha espresso tale opzione, l’imposta di registro è dovuta in misura fissa (67 euro se il contratto è stipulato per scrittura privata, 200 euro se formato per scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica). Per gli immobili strumentali, in deroga al principio di alternatività Iva/Registro, l’imposta di registro è applicata in misura proporzionale (1%), indipendentemente dal regime Iva di imponibilità o di esenzione cui l’operazione è soggetta.

Se il proprietario/concedente non opera in regime d’impresa – Se il venditore non è un imprenditore ma un soggetto Irpef, sulla quota percepita del canone per la concessione in godimento, cioè per l’affitto, è applicata la disciplina fiscale dei redditi fondiari, mentre la misura dell’imposta di registro è proporzionale ed è pari al 2%, sia per gli immobili strumentali che abitativi. Comunque, è utile ricordare che, ove ricorrano i presupposti, per i soggetti Irpef è aperta la chance di optare per il regime della “cedolare secca”.

Imposte dirette, Iva e registro all’atto del trasferimento dell’immobile – Per il proprietario in regime d’impresa si rileverà, al momento del trasferimento di proprietà dell’immobile, un incremento del reddito pari alla differenza tra il prezzo di cessione, al lordo degli acconti, e il costo fiscale dell’immobile. Ai fini Iva, invece, la base imponibile su cui applicare l’imposta sarà data dal prezzo della cessione al netto dei soli acconti sulla vendita pagati fino a quel momento dal nuovo proprietario, cioè dall’exaffittuario, esclusi quindi quelli versati per il mero godimento dell’immobile. Riguardo le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ai trasferimenti dei fabbricati strumentali rilevanti ai fini Iva (in regime di esenzione o imponibilità) si applica l’imposta di registro fissa di 200 euro e le imposte ipotecaria e catastale in misura rispettivamente pari all’1% e al 3%. Per i fabbricati abitativi in esenzione Iva l’imposta di registro è dovuta nella misura proporzionale del 9% o del 2%, con un minimo 1.000 euro, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a 50 euro ciascuna; se, invece, il trasferimento del fabbricato abitativo è imponibile Iva, per il principio di alternatività tra Iva e Registro, l’imposta di registro è fissa (200 euro) così come le imposte ipotecaria e catastale (sempre nella misura di 200 euro ciascuna).

Se il proprietario/concedente non agisce in regime di impresa – In questo caso, il corrispettivo del trasferimento dell’immobile è tassato come una plusvalenza realizzata mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, se la cessione interviene entro cinque anni dall’acquisto. Le quote di canone incassate come acconto-prezzo saranno assoggettate alla disciplina dei redditi diversi e diventeranno imponibili al momento della cessione effettiva dell’immobile. Per le cessioni fuori campo Iva, prima casa e altro, l’imposta di registro sarà del 2% nel primo caso e del 9% nel secondo, mentre quella ipotecaria e catastale saranno versate in misura fissa di 50 euro in entrambi i casi.

Ad esempio:

- Agevolazioni prima casa (imposta di registro ed iva)
quando occorre trasferire la residenza nel Comune in cui si acquista l’immobile?
perchè si può decadere dalle agevolazioni?
posso godere del credito di imposta?

- IMU (Imposta Municipale Unica)
la tassa per l’abitazione principale e le altre proprietà
devo provvedere al versamento?
come faccio il calcolo?
devo fare una dichiarazione IMU?

- IRPEF (lmposta sul Reddito delle Persone Fisiche)
è vero che non si paga per l’abitazione, con l’IMU?
cosa vuol dire plusvalenza?
posso fruire della detrazione per le spese di ristrutturazione degli immobili?
quali vantaggi sono previsti per chi acquista un’autorimessa?
sto acquistando un appartamento ristrutturato: ho qualche agevolazione?
se faccio lavori per risparmio energetico, mi spettano le detrazioni?
vorrei fare un mutuo: posso detrarmi gli interessi che pagherò alla banca?
cosa detraggo dal mutuo fatto per ristrutturazione o costruzione della mia casa?
posso detrarre le spese di intermediazione immobiliare?

- Comunicazione cessione fabbricato alla Questura
devo avvisare la Questura della vendita della mia casa?
quali documenti servono, e quanto tempo ho?

- Residenza
quanto tempo ho per cambiare la residenza, e come si fa?

- Tassa sui rifiuti solidi urbani (Tarsu)
chi si occupa di avvisare il Comune per la tassa per i rifiuti?

- Amministrazione del condominio
come ripartire le spese condominiali?
devo avvisare l’amministratore dopo la vendita?

Compravendita di immobile sfitto. Diritto al contributo
Quale percentuale di contributo verrebbe concessa nel caso di un edificio inagibile, sfitto alla data del sisma, che venisse venduto da padre a figlio?Il figlio accederebbe ad un contributo pari al 50% del costo ammissibile. La determinazione del contributo, infatti, si basa sui requisiti posseduti alla data del sisma (Ordinanze n. 29/2012, art. 3, commi 4-ter e 4-quarter, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 12/2013; n. 51/2012, art. 3, commi 4 e 5, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 13/2013; n. 86/2012, art. 3, commi 7 e 8, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 14/2013).
Obblighi a carico dei beneficiari del contributo (Art. 6)
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Cambio di destinazione d’uso
In seguito all’esecuzione di interventi di riparazione è possibile un cambio di destinazione d’uso dell’immobile?
Come indicato dalle ordinanze, per le unità immobiliari ammesse a contributo non è consentito il mutamento della destinazione d’uso in atto al momento del sisma prima di due anni dalla data di completamento degli interventi di riparazione, a pena di decadenza dal contributo e rimborso delle somme percepite, maggiorate degli interessi legali (Ordinanze n. 29/2012, art. 6, comma 1, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 12/2013; n. 51/2012, art. 6, comma 1, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 13/2013; 86/2012, art. 6, comma 1, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 14/2013).
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Abitazioni non principali. Obblighi a carico del proprietario
Nel caso di contributi per l’abitazione secondaria, sussistono particolari obblighi a carico del proprietario?

I proprietari di abitazioni non principali che beneficiano del contributo sono tenuti, entro sei mesi dall’ultimazione dei lavori, ad adottare una delle seguenti opzioni:
ad affittarle per almeno quattro anni al canone concordato (di cui all’art. 2, comma 3, della Legge n. 431/1998) con priorità a soggetti temporaneamente privi di abitazione per effetto degli eventi sismici;
a cederle in comodato per almeno quattro anni ai sensi del Protocollo d’Intesa tra il Ministro dell’economia e delle finanze e i Presidenti delle Regioni in qualità di Commissari delegati del 4 ottobre 2012, con priorità a soggetti temporaneamente privi di abitazione per effetto degli eventi sismici; ad adibirle a propria abitazione principale purché non abbiano beneficiato di contributo per abitazione principale per altra unità abitativa, in tal caso l’obbligo dell’affitto per quattro anni a canone concordato si applica ad uno dei due immobili.

(Ordd. 29/2012, art. 6, comma 4, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 12/2013; n. 51/2012, art. 6, comma 4, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 13/2013; 86/2012, art. 6, comma 4, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 14/2013).
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Decesso del proprietario e diritto al contributo
In caso di morte del proprietario, il diritto al contributo è legato all’immobile e quindi può passare all’erede?
Qualora il proprietario dell’unità immobiliare danneggiata alla data del sisma sia deceduto successivamente, il diritto a richiedere il contributo viene trasferito agli eredi con le medesime condizioni e nel rispetto degli stessi obblighi previsti dalle ordinanze. (Ordd. 29/2012, art. 6, comma 2-bis, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 12/2013; n. 51/2012, art. 6, comma 2-bis, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 13/2013; 86/2012, art. 6, comma 2-bis, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 14/2013)
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Compravendita dell’immobile. Diritto al contributo
In caso di vendita dell’immobile, il diritto al contributo viene trasferito al nuovo proprietario?
Tra gli obblighi a carico dei beneficiari del contributo, le ordinanze nn. 29, 51 e 86 e successive modifiche, specificano che: “Il proprietario che aliena il suo diritto sull’immobile a soggetti diversi da parenti o affini fino al quarto grado, o dall’affittuario o dal comodatario residente alla data del sisma prima della data di ultimazione degli interventi di riparazione che hanno beneficiato dei contributi previsti dalla presente ordinanza, ovvero prima di due anni dalla stessa ultimazione nel caso di unità immobiliare affittata, è dichiarato decaduto ed è tenuto al rimborso delle somme percepite, maggiorate degli interessi legali”. (Ordinanze n. 29/2012, art. 6, comma 2, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 12/2013; n. 51/2012, art. 6, comma 2, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 13/2013; 86/2012, art. 6, comma 2, testo coordinato allegato all’ordinanza n. 14/2013)

Pertanto, prima della presentazione della RCR (richiesta di contributo per la ricostruzione), o prima della fine dei lavori, il proprietario può vendere solo a parenti e affini fino al 4° grado o all’affittuario o al comodatario. In questi casi, il nuovo proprietario può presentare la RCR alle medesime condizioni e con gli stessi diritti del precedente proprietario. Se il proprietario ha già fatto la RCR, il nuovo proprietario subentra nella richiesta.
Nel caso in cui l’immobile, alla data del sisma, fosse oggetto di contratto di locazione, resta l’obbligo per il nuovo proprietario di subentrare nel contratto di locazione originario con le medesime condizioni per i successivi due anni dall’ultimazione dei lavori.
Un immobile adibito ad abitazione principale dell’affittuario/comodatario può essere venduto a soggetti diversi da parenti, affini, affittuario e comodatario, solamente dopo due anni dalla fine dei lavori.
Un immobile adibito ad abitazione principale del proprietario dopo la fine lavori può essere venduto senza limitazioni.
Il proprietario di un immobile non affittato al momento del sisma deve affittare entro 6 mesi dalla fine dei lavori per almeno 4 anni a canone concordato con priorità a soggetti temporaneamente privi di abitazione o a cederle in comodato ai sensi del Protocollo d’intesa MEF del 4 ottobre 2012, e può vendere a soggetti diversi da parenti, affini, affittuario e comodatario, solamente dopo 4 anni, decorso il periodo di locazione a canone concordato. Oppure, se vuole vendere ad altri subito dopo aver stipulato il contratto di locazione dovuto (per 4 anni a canone concordato) deve trasferire l’obbligo dell’affitto inserendolo come clausola nell’atto di vendita.
Invece, il proprietario di un immobile destinato ad attività produttiva deve affittare o utilizzare lo stesso per almeno due anni dall’ultimazione dei lavori, mentre il proprietario di un immobile con preliminare di vendita registrato prima della data del sisma può vendere e la domanda di contributo la fa l’acquirente.

Il documento contiene una dettagliata descrizione dei molti interventi suscettibili di risparmi fiscali, ed in particolare l’analisi del recente aumento della detrazione sino al 65% e delle detrazioni per gli arredi e gli elettrodomestici.

Lo studio è a Vostra disposizione per ogni approfondimento in questa materia.

L’articolo 9 consente al locatore ed al venditore di optare per l’applicazione dell’IVA nei contratti di locazione o cessione di fabbricati strumentali, anche per conduttori ed acquirenti che non possono detrarre l’imposta (privati o imprenditori con prevalenza di operazioni esenti); nel contratto dovrà essere espressamente inserita l’opzione.

Per le abitazioni, l’opzione è consentita solo quando il locatore/venditore ha costruito la casa o ne ha realizzato la ristrutturazione.

Il testo del DECRETO-LEGGE 22 giugno 2012, n. 83  ”Misure urgenti per la crescita del Paese” è pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 147 del 26-6-2012  – Suppl. Ordinario n.129. L’entrata in vigore del provvedimento è il 26/06/2012.