In questo periodo di mobilità limitata, siamo a Vostra disposizione se volete comprare o vendere casa, per rendervi più semplice e veloce la firma del contratto preliminare (“compromesso”)

Provvediamo a predisporre la documentazione, la spediamo al Vostro domicilio e ci occupiamo di ritirarla dopo la firma, per poi inviare il contratto all’Agenzia delle Entrate.
Nessun maggior costo vi verrà addebitato per questa procedura, in questa fase di limitazione alla mobilità.

In dettaglio, lo Studio propone di seguire questa modalità.

a) Il nostro Studio resta aperto per i casi urgenti, ma bisogna rispettare le limitazioni al movimento delle persone.
Ricordiamo ai clienti che l’accesso fisico allo studio potrebbe essere considerato come una violazione dei divieti vigenti.
Per questo motivo, Vi offriamo l’opportunità di ricevere i documenti a domicilio.
Se questa soluzione è di Vostro gradimento, siamo pronti a prestare una consulenza a distanza.
Possiamo usare il telefono nei casi più semplici, oppure impiegare una modalità di connessione video (da WhatsApp, a Facetime, a Skype, a Zoom o con la piattaforma TEAMS attivata dallo Studio).

La consulenza può essere erogata dal notaio o da persone di provata esperienza, a seconda delle circostanze e delle Vostre esigenze.
Contattateci e fissiamo un appuntamento, che invece di avvenire fisicamente si terrà a distanza.

b) Vi richiederemo i soli documenti indispensabili per la firma del compromesso.
Se preferite, ogni ulteriore approfondimento consigliabile per i successivi atti sarà svolto in seguito.
In questo momento, può essere prevalente l’esigenza delle velocità di completamento dell’incarico.
Vi consiglieremo subito quali ricerche di dettaglio eseguire, quando ciò sarà indispensabile.

c) Se ci sono difficoltà nella trasmissione dei documenti (dallo Studio a Voi, e viceversa), ci offriamo di spedire e di ritirare fisicamente i documenti con un corriere espresso da noi incaricato.

d) Invieremo i documenti telematicamente all’Agenzia.

e) Al ricevimento della ricevuta di registrazione, Vi invieremo copia del preliminare con gli estremi di registrazione.

Contattateci all’indirizzo immobiliare@notaioforte.it

o telefonate ai numeri 059.771242 (Vignola) o 051.904503 (Cento)

LE REGOLE
Quando si riceve un’eredità, è possibile che nel patrimonio del defunto sia presente anche un immobile. È importante sapere che chi è chiamato all’eredità non può disporre da subito degli immobili caduti in successione; la legge, infatti, prevede che debba essere effettuata una serie di adempimenti prima di abitare la casa, oppure di venderla o affittarla, oltre al pagamento di specifiche imposte.
Innanzitutto bisogna sapere che l’acquisto della qualità di erede non è automatico ed immediato. L’eredità si acquista con l’accettazione, espressa oppure tacita.
L’accettazione espressa consiste nella dichiarazione resa in forma scritta (atto pubblico o scrittura privata autenticata) di accettare l’eredità e quindi di assumere il titolo di erede.
L’accettazione tacita, la più ricorrente, consiste nel compimento da parte del chiamato all’eredità di un atto che presuppone la sua volontà di accettare e che non avrebbe potuto compiere se non in quanto erede. L’esempio più comune è la vendita di un bene ereditario, ma anche il pagamento di un’imposta o la riscossione di una somma di danaro.
Solo a seguito dell’accettazione espressa o tacita il chiamato all’eredità diventerà erede puro e semplice, e cioè subentrerà – proporzionalmente alla sua quota ove vi siano altri eredi e con effetto dal momento in cui si è aperta la successione, nella stessa posizione giuridica del defunto dunque nel patrimonio immobiliare e mobiliare, crediti e passività (l’erede puro e semplice risponderà degli eventuali debiti ereditari anche con il proprio patrimonio).
Quando si eredita la proprietà di una casa, occorre poi procedere ad alcuni adempimenti fondamentali:
1) Presentare la dichiarazione di successione. La dichiarazione di successione non è altro che l’adempimento obbligatorio di carattere fiscale che va presentato entro 12 mesi dalla data di apertura della successione (cioè dalla morte). Serve per comunicare all’Agenzia delle Entrate che gli eredi sono subentrati nel patrimonio del defunto e che, di conseguenza, bisogna calcolare le imposte dovute con questo passaggio.
2) Trascrivere l’acquisto dell’immobile presso i registri immobiliari. Se il defunto era titolare della proprietà di beni immobili, è necessario trascrivere presso l’ufficio dei Registri Immobiliari l’accettazione di eredità.
È possibile trascrivere nei Registri Immobiliari sia l’accettazione espressa, sia l’accettazione tacita. In questo ultimo caso, mancando un atto scritto, si chiederà la trascrizione dell’accettazione in occasione dell’atto che la determina, ad esempio una compravendita immobiliare redatta per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Si tratta di un passaggio importantissimo: la trascrizione degli atti, infatti, ha proprio lo scopo di pubblicizzare l’acquisto, sancire l’avvenuta acquisizione da parte dei chiamati degli immobili ereditari e garantire la continuità delle trascrizioni.
3) Fare le volture presso il catasto. La voltura svolge la funzione di pubblicizzare, a fini fiscali e del pagamento delle imposte, il mutamento dell’intestatario dell’immobile. Quando si è chiamati all’eredità, la singola quota trasferita ad ogni erede comprendente immobili è soggetta sia all’imposta di successione che alle imposte ipotecaria e catastale. L’imposta di successione si calcola sul valore complessivo dell’asse ereditario che è dato dalla differenza tra attivo e passivo e varia in base al rapporto di parentela tra defunto e beneficiario.
Come si calcola la tassa da pagare?
La base imponibile, ossia il valore dei beni su cui calcolare l’imposta, quando si eredita un immobile, è data prendendo a riferimento la rendita catastale rivalutata del 5% e poi moltiplicata per dei coefficienti specifici (110, per la prima casa; 120, per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C; 140, per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B; 60, per i fabbricati delle categorie A/10 ossia uffici e studi privati; 40,8, per i fabbricati delle categorie C/1, negozi e botteghe).
Al valore ottenuto si applicano poi delle aliquote diverse a seconda del grado di parentela esistente tra la persona deceduta e l’erede e si considera la franchigia, ossia l’importo sopra il quale si applica la tassa.
Così si applica l’aliquota al 4%, se l’erede è il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, 1.000.000 di euro (la franchigia); al 6%, per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, 100.000 euro; sempre al 6%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, nonché affini in linea collaterale fino al terzo grado, fino ad arrivare all’aliquota all’8%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.
Al momento della presentazione della denuncia di successione, gli eredi provvederanno ad autoliquidare e versare: – l’imposta di ipotecaria, nella misura del 2% calcolato del valore attribuito agli immobili, ovvero nella misura fissa di 200,00 euro se sussistono le condizioni per usufruire delle agevolazioni prima casa; – l’imposta catastale nella misura dell’1% del valore attribuito agli immobili, ovvero nella misura fissa di 200,00 euro se sussistono le condizioni per usufruire delle agevolazioni prima casa.
Sarà poi l’Ufficio in seguito a richiedere l’imposta di successione eventualmente dovuta.

Il fisco deve motivare con precisione la sua decisione, indicando nel primo caso le trasformazioni edilizie intervenute e nel secondo caso specificando quali siano stati i significativi e concreti miglioramenti del contesto che hanno richiesto la revisione dei paraemtri fiscali.

La motivazione consente al contribuente di valutare le proprie ragioni e di sostenere il contenzioso su basi certe, che il fisco non può modificare nel corso del giudizio. 

Ad esempio:
- Agevolazioni prima casa (imposta di registro ed iva)
  quando occorre trasferire la residenza nel Comune in cui si acquista l’immobile?
  perchè si può decadere dalle agevolazioni?
  posso godere del credito di imposta?

- IMU (Imposta Municipale Unica)
  l’ICI è stata abrogata? Quanto pagherò per l’abitazione principale e le altre proprietà?
  devo provvedere al versamento?
  come faccio il calcolo?
  devo fare una dichiarazione al Comune?

- IRPEF (lmposta sul Reddito delle Persone Fisiche)
  per l’abitazione si paga l’IRPEF o l’IMU?
  cosa vuol dire plusvalenza?
  posso fruire della detrazione per le spese di ristrutturazione degli immobili?
  quali vantaggi sono previsti per chi acquista un’autorimessa?
  sto acquistando un appartamento ristrutturato: ho qualche agevolazione?
  e se faccio lavori per risparmio energetico, mi spettano le detrazioni?
  vorrei fare un mutuo: posso detrarmi gli  interessi che pagherò alla banca?
  cosa detraggo dal mutuo fatto per ristrutturazione o costruzione della mia casa?
  posso detrarre le spese di intermediazione immobiliare?

- Comunicazione cessione fabbricato alla Questura
  devo avvisare la Questura della vendita della mia casa?
  quali documenti servono, e quanto tempo ho?

- Residenza
  quanto tempo ho per cambiare la residenza, e come si fa?

- Tassa sui rifiuti solidi urbani (Tarsu)
  chi si occupa di avvisare il Comune per la tassa per i rifiuti?

- Amministrazione del condominio
  come ripartire le spese condominiali?
  devo avvisare l’amministratore dopo la vendita?

Case e fienili, quando siano effettivamente destinate all’agricoltura, sono esentate da imposte.
La “ruralità” rileva per molte imposte: l’Irpef, l’ICI, gli oneri di urbanizzazione; molte Amministrazioni comunali avevano avviato, negli ultimi anni, campagne di accatastamento forzato di abitazioni con caratteristiche di ruralità, creando un enorme contenzioso.

Secondo la nuova legge, le costruzioni agricole ancora inserite al catasto dei terreni come “fabbricati rurali” e quelle censite al catasto dei fabbricati in categoria A/6 e D/10 possono godere dell’esenzione, senza dover svolgere altro adempimento.

Per i proprietari che avevano dovuto procedere all’accatastamento, con obbligatoria attribuzione da parte dall’Agenzia del Territorio di categorie diverse da A/6 e D/10, occorrerà presentare una domanda di revisione entro il 30 settembre prossimo.
Nella domanda si dovrà dichiarare che sussistono requisiti di “ruralità” previsti dall’articolo 9 del Dl 557/1993 da almeno cinque anni e ininterrottamente.

L’agenzia del Territorio verificherà i requisiti e convaliderà le autocertificazioni entro il 20 novembre con censimento nella categoria A6 o D10.
Se i requisiti non sussistessero, saranno dovute le imposte con interessi e sanzioni raddoppiate.
In caso di riconoscimento, scatterebbe la possibile pretesa di rettroattività per cinque anni con rimborso di quanto indebitamente pagato.

Un altro capitolo della storia recente dell’accertamento dei requisiti di ruralità dei fabbricati, molto tormentata: si sono succeduti l’art. 9, commi 3, 3-bis, 3- ter, 4 e 5, del D.L. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito in legge 26 febbraio 1994, n. 133; il Provvedimento del direttore dell’Agenzia del territorio in data 9 febbraio 2007 (pubblicato nella G.U. n. 42 del 20 febbraio 2007); la Circolare dell’Agenzia Territorio 15 giugno 2007, n. 7/T, e la Risoluzione dell’ Agenzia Entrate 23 maggio 2007, n. 111/E.