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Alla banca l’immobile dopo 18 mensilità non pagate (maggio 2016)

aforte — Fri, 01 Jul 2016 17:40:27 +0000

E’ stato pubblicato sulla G.U. del 20 maggio 2016 il D.Lgs. 21 aprile 2016, n. 72 che recepisce nel nostro ordinamento la Direttiva 2014/17/UE – c.d. Mortgage Credit Directive (MCD), in materia di offerta di contratti di credito immobiliare ai consumatori.

E’ previsto che, fermo restando il divieto di patto commissorio di cui all’art. 2744 c.c. (vale a dire l’impossibilità del trasferimento automatico dell’immobile in garanzia a favore delle Banca in caso di inadempimento del consumatore), le parti del contratto di credito possono convenire espressamente, solo al momento della conclusione del contratto medesimo e non con accordo successivo, che in caso di inadempimento del consumatore, la restituzione, il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporti l’estinzione dell’intero debito a carico del consumatore derivante dal contratto di credito, anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito o l’ammontare dei proventi della vendita è inferiore al debito residuo.

La procedura di restituzione, trasferimento o vendita del bene può iniziare solo dopo il mancato pagamento di almeno diciotto rate mensili (ovviamente se la periodicità di pagamento delle rate fosse diversa, basterebbe l’inadempimento di un numero di rate corrispondente allo stesso periodo di tempo: nove rate bimestrali, sei trimestrali etc.).

Occorre precisare che per queste discusse disposizioni l’art. 3 del Decreto prevede un’entrata in vigore differita rispetto al resto del Decreto medesimo, in quanto dovranno essere prima emanate le disposizioni d’attuazione a cura del MISE (Ministero dello Sviluppo Economico), di concerto con il Ministero di Giustizia e sentita la Banca d’Italia, entro 180 giorni dall’1 luglio 2016, e le norme di cui ai commi 3 e 4 entreranno in vigore solo 60 giorni dopo l’emanazione di dette disposizioni.

Pertanto potrebbe doversi attendere sino a marzo 2017 per assistere all’applicazione concreta della normativa in parola.

Il Rapporto 2012 sul mercato immobiliare (Agenzia del Territorio) maggio 2012

aforte — Mon, 14 May 2012 10:15:20 +0000

Qui il link per scaricare il Rapporto

E’ stato pubblicato il Rapporto 2012 sul mercato residenziale.
Si tratta di un’analisi completa sul trend delle compravendite di abitazioni e sulle tipologie dimensionali, sul livello dei prezzi e del fatturato, sulla quantità e distribuzione dei mutui ipotecari relativi all’anno 2011. L’analisi è completata dalla stima delle condizioni di accessibilità delle famiglie italiane all’acquisto di un’abitazione, sulla base di uno specifico indice di affordability.
Le analisi riportate presentano:
- gli andamenti dei volumi di compravendite di abitazioni e delle pertinenze (magazzini e posti
auto in gran parte collegati al settore residenziale);
- le classi dimensionali, le superfici complessive e le superfici medie delle abitazioni oggetto di
compravendita, stimate in relazione ai vani catastali;
- le quotazioni medie di mercato delle abitazioni e il loro andamento dal 2004;
- il valore del volume di scambio delle abitazioni, stimato sulla base delle quotazioni
dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare e delle superfici compravendute calcolate;
- le caratteristiche dei prestiti erogati dagli istituti di credito tramite mutuo ipotecario in termini
di numero di compravendite che utilizzano tale strumento di finanziamento, capitale erogato
complessivo e medio per unità, durata e tasso di interesse medio iniziale pattuito.

I consigli del notaio: scegliere il mutuo e comprare casa (giugno 2011)

aforte — Sun, 12 Jun 2011 19:25:45 +0000

Anche quest’anno, il Consiglio Nazionale del Notariato ha partecipato al Festival dell’Economia di Trento dal 2 al 5 giugno, per informare il cittadino che si accosta a temi importanti come l’acquisto della casa, il mutuo e la certificazione energetica.

Tre incontri: il primo “Saper scegliere il mutuo migliore“, dedicato ad orientare il cittadino tra i tassi d’interesse, le garanzie, l’ipoteca, l’estinzione anticipata, la portabilità per salvaguardare i propri risparmi; relatore il notaio PierLuigi Fausti.

Il secondo appuntamento, “L’acquisto di un immobile in costruzione“, ha riguardato le tutele per il cittadino che vuole acquistare una casa in costruzione, su carta o al grezzo.

Il terzo incontro, “Agibilità, sicurezza ed efficienza energetica degli immobili“, ha riguardato le nuove norme relative al risparmio energetico, per valutare la qualità dell’immobile da acquistare e le spese da sostenere per la sua gestione; se ne è occupato il notaio Giovanni Rizzi.

Trovate le registrazioni sul sito del Sole 24 ore, su www.notariato.it e sulla nostra pagina facebook.

Decreto “sviluppo bis”: le principali novità

aforte — Tue, 10 May 2011 17:30:49 +0000

Il cosidetto “decreto sviluppo bis” (D. L. 13 maggio 2011 n.70) prevede molte importanti novità: ecco le principali.

- Riaperti i termini per rivalutare i terreni edificabili e le partecipazioni societarie, con imposta sostitutiva del 4%, per gli immobili posseduti al 1° luglio 2011. La prima rata deve essere versata entro il 30 giugno 2012, con perizia giurata.
La data di riferimento del valore è il 1 luglio 2011.
Si può detrarre l’imposta sostitutiva già pagata in occasione di precedente rivalutazione.

- La comunicazione (cosidetta “antiterrorismo”) all’autorità di pubblica sicurezza, da farsi in occasione della compravendita” di fabbricati viene eliminata

- La portabilità dei mutui è estesa anche alle operazioni non fondiarie ed ai finanziamenti da enti di previdenza.

- La cancellazione semplificata delle ipoteche si applica a tutti i mutui e finanziamenti concessi da banche e intermediari finanziari, oltre che a quelli concessi da enti di previdenza obbligatoria.

- Sono riviste le norme sui titoli abilitativi alla costruzione.

Qui il testo del decreto

Si detraggono gli interessi sul mutuo rinegoziato (aprile 2011)

aforte — Tue, 12 Apr 2011 20:56:49 +0000

Buone notizie per coloro che hanno rinegoziato il mutuo, aderendo alla convenzione per i mutui a tasso variabile stipulati anteriormente al 28 maggio 2008, trasformati in mutuo a rata fissa e durata variabile.
Secondo l’Agenzia delle Entrate sono detraibili gli interessi passivi corrisposti sul conto corrente accessorio, nel limite ordinario dell’importo di euro 4.000.
Gli istituti bancari certificheranno distintamente l’importo degli interessi risultanti dal mutuo originario e di quelli risultanti dal conto accessorio.
L’Agenzia delle Entrate ritiene che la rinegoziazione debba consentire al mutuatario, che sia in difficoltà a causa della crisi che ha colpito il settore finanziario, di corrispondere una rata non più esposta alle fluttuazioni dei tassi di interesse.
L’accensione di un conto di finanziamento, parallelo ed accessorio rispetto al contratto di mutuo originario può considerarsi fiscalmente neutrale, essendo strumentale al raggiungimento del fine preordinato dal legislatore.
(risoluzione 43e del 12 aprile 2011)

rinegoziazione: da “Uno Mattina”

aforte — Sat, 24 Jul 2010 21:21:59 +0000

“PORTABILITA’” DEL MUTUO: qualche chiarimento.

aforte — Sun, 13 Jun 2010 21:37:30 +0000

La “portabilità” del mutuo secondo la legge Bersani bis ha creato una situazione di imprecisione, anche tra gli operatori; si parla indifferentemente di “rinegoziazione”, di “trasferimento”, di “nuovo mutuo”, piuttosto che di “surrogazione”. Le diverse situazioni devono invece essere ben distinte, giacché ciascuna segue procedimenti differenti, anche per quanto riguarda l’intervento del notaio.
E’ interesse di tutti gli operatori che la scelta del tipo di atto avvenga con la consapevolezza dei vantaggi e dei costi connessi ad ogni pratica. Sinteticamente, le operazioni che si prospettano al debitore che voglia modificare le modalità di rimborso del suo finanziamento sono quattro.
1) “rinegoziare”con la banca originaria la modifica delle condizioni del mutuo in essere.
E’ la soluzione più semplice e certamente più economica, perché non si procede ad alcuna annotazione dell’ipoteca originaria. L’intervento del notaio in questi casi può essere richiesto dalle parti, ma non è indispensabile.
La legge finanziaria 2008 esclude che la rinegoziazione comporti spese per il cliente.
Non v’è decadenza da agevolazione nella detrazione degli interessi passivi, né nuova imposta sostitutiva.
La banca deve considerare attentamente la possibilità che le modifiche del rapporto contrattuale comportino una novazione, che può compromettere la tenuta dell’ipoteca. Provocano “novazione” le variazioni: dell’importo originario del mutuo; dell’importo della garanzia ipotecaria; dell’immobile ipotecato. Sono invece considerate modificabili senza necessariamente causare la novazione (che verrebbe valutata dal giudice, pur in presenza di accordo tra le parti che espressamente escluda la novazione): l’allungamento della durata dell’ammortamento (che potrà comportare alla scadenza del ventennio la rinnovazione dell’ipoteca); la diversa indicizzazione del tasso variabile; la conversione da tasso variabile a tasso fisso.
2) stipulare un nuovo mutuo con la banca originaria (con nuova ipoteca).
Potrebbe capitare che la “rinegoziazione” non sia possibile nel caso concreto. La banca che ha inizialmente finanziato il mutuatario potrebbe considerare eccessivo il rischio di novazione, oppure il debitore potrebbe aver bisogno di un importo maggiore di quanto deve ancora rimborsare.
La legislazione non consente di “ricaricare” l’’ipoteca per una somma più alta di quella residuata, o di “gonfiare” l’iniziale importo dell’ipoteca. In questo caso, si potrebbe procedere alla stipulazione di un nuovo contratto, con nuova iscrizione di ipoteca.
Non ci sono agevolazioni fiscali ed è nuovamente dovuta l’imposta sostitutiva sul finanziamento.
Il costo dell’atto notarile dipenderà dalla richiesta della banca di avere una relazione notarile (che aggiornerebbe la precedente relazione definitiva).
3) “surrogare” una nuova banca.
Il debitore potrebbe trovare più conveniente cambiare la banca, reperendo condizioni migliori di quelle ottenute inizialmente. In questo caso il debitore paga il debito verso la prima banca mediante un nuovo mutuo con altra banca, che utilizza l’ipoteca esistente senza nuova iscrizione (art. 1202 c.c.). Il nuovo mutuo deve essere dichiaratamente “di scopo” e non può oltrepassare per importo il debito relativo al mutuo precedente. Un mutuo di importo superiore non sarebbe “coperto” dalla garanzia ipotecaria.
Il cliente e la nuova banca possono modificare alcune condizioni del finanziamento originario (tasso di interesse, sia nella quantità che nel tipo, e tempo di esigibilità, anche oltre il termine ventennale).
Sono immodificabili il bene concesso in garanzia e l’importo di iscrizione ipotecaria.
Non v’è decadenza da agevolazione nella detrazione degli interessi passivi, né nuova imposta sostitutiva.
I costi dell’atto notarile sono a carico della nuova banca e dipendono dalla sua eventuale decisione di richiedere nuova istruttoria con relazione ventennale.
La legge finanziaria 2008 esclude che la banca “sostituita” possa imporre penali o altri oneri di qualsiasi natura. La banca “subentrante” non può imporre al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi.
4) stipulare nuovo mutuo con una nuova banca (con nuova ipoteca)
Si tratta del caso che più frequentemente ricorreva in passato; si ricorre ad un contratto completamente nuovo, con un diverso finanziatore ed e così è possibile concordare condizioni del tutto diverse da quelle precedentemente in essere nel primo contratto di mutuo.
Non ci sono agevolazioni fiscali ed è nuovamente dovuta l’imposta sostitutiva sul finanziamento.
I costi dell’atto notarile dipenderanno anche dal fatto che il mutuo precedente sia stato ricevuto dallo stesso notaio (che riduce i costi di istruttoria) e dalla necessità di predisporre una nuova relazione ventennale (potrebbe essere sufficiente l’aggiornamento della ventennale esistente, se accettata dalla nuova banca).
Desideriamo consentirvi una scelta informata sulle opzioni che la legge Vi mette a disposizione.
Per questo, è molto opportuno che il cliente consegni copia del primo contratto di mutuo (se fu stipulato da altro notaio) e fornisca subito il nome del funzionario che segue la sua pratica nella nuova banca, con il quale verificare i punti che seguono (verifica che può fare il cliente e, se espressamente richiesto dal cliente, può fare lo studio notarile):
1) chiedere alla nuova banca la bozza del contratto di mutuo con surrogazione;
2) chiedere alla nuova banca quali controlli deve svolgere il notaio:
a) ispezione sui registri immobiliari ed in catasto con relazione ventennale, ovvero solo aggiornamento.
b) verifica inesistenza procedure fallimentari
c) aggiornamento relazione notarile dopo l’annotamento di surroga
d) nessun controllo preventivo a carico del notaio
e) consegna di copia esecutiva del nuovo contratto di mutuo
3) verificare se la prima banca (che viene sostituita con il nuovo mutuo) è disponibile a partecipare alla stipula del nuovo mutuo presso lo studio notarile. In alternativa, si dovranno stipulare due atti, uno dei quali potrebbe richiedere l’incarico ad un altro notaio della sede della prima banca finanziatrice, con maggiori complicazioni.
Siamo a Vostra disposizione per ogni ulteriore chiarimento. (versione stampabile)

Manovra d’estate 2009 – Surrogazioni

aforte — Sat, 11 Jul 2009 17:30:25 +0000

Nel decreto legge 1 luglio 2009 , n. 78 (ora convertito con modificazioni) si prevede una sanzione per la banca che ritardi l’esecuzione delle operazioni di surrogazione, nonostante ne sia richiesta dalla banca subentrante (articolo 2).
Diventa perciò importante che il cliente chieda alla nuova banca di attivare le procedure di collaborazione interbancaria, per poter disporre di un termine entro il quale vedersi riconosciuto effettivamente il proprio diritto alla surrogazione del mutuo.