In questo periodo di mobilità limitata, siamo a Vostra disposizione se volete comprare o vendere casa, per rendervi più semplice e veloce la firma del contratto preliminare (“compromesso”)

Provvediamo a predisporre la documentazione, la spediamo al Vostro domicilio e ci occupiamo di ritirarla dopo la firma, per poi inviare il contratto all’Agenzia delle Entrate.
Nessun maggior costo vi verrà addebitato per questa procedura, in questa fase di limitazione alla mobilità.

In dettaglio, lo Studio propone di seguire questa modalità.

a) Il nostro Studio resta aperto per i casi urgenti, ma bisogna rispettare le limitazioni al movimento delle persone.
Ricordiamo ai clienti che l’accesso fisico allo studio potrebbe essere considerato come una violazione dei divieti vigenti.
Per questo motivo, Vi offriamo l’opportunità di ricevere i documenti a domicilio.
Se questa soluzione è di Vostro gradimento, siamo pronti a prestare una consulenza a distanza.
Possiamo usare il telefono nei casi più semplici, oppure impiegare una modalità di connessione video (da WhatsApp, a Facetime, a Skype, a Zoom o con la piattaforma TEAMS attivata dallo Studio).

La consulenza può essere erogata dal notaio o da persone di provata esperienza, a seconda delle circostanze e delle Vostre esigenze.
Contattateci e fissiamo un appuntamento, che invece di avvenire fisicamente si terrà a distanza.

b) Vi richiederemo i soli documenti indispensabili per la firma del compromesso.
Se preferite, ogni ulteriore approfondimento consigliabile per i successivi atti sarà svolto in seguito.
In questo momento, può essere prevalente l’esigenza delle velocità di completamento dell’incarico.
Vi consiglieremo subito quali ricerche di dettaglio eseguire, quando ciò sarà indispensabile.

c) Se ci sono difficoltà nella trasmissione dei documenti (dallo Studio a Voi, e viceversa), ci offriamo di spedire e di ritirare fisicamente i documenti con un corriere espresso da noi incaricato.

d) Invieremo i documenti telematicamente all’Agenzia.

e) Al ricevimento della ricevuta di registrazione, Vi invieremo copia del preliminare con gli estremi di registrazione.

Contattateci all’indirizzo immobiliare@notaioforte.it

o telefonate ai numeri 059.771242 (Vignola) o 051.904503 (Cento)

Cos’è il Prestito Vitalizio Ipotecario (P.V.I.)?
È un finanziamento concesso da banche o intermediari finanziari (il “finanziatore”), a persone di età superiore a 60 anni compiuti (“soggetto finanziato”), garantito da ipoteca di primo grado iscritta su un immobile ad uso residenziale a garanzia della restituzione del prestito, degli interessi e delle spese.
Se la persona che richiede il prestito è coniugata, costituente l’unione civile o convivente more uxorio da almeno 5 anni e l’immobile da ipotecare in garanzia del P.V.I. costituisce la residenza di entrambi i coniugi, i costituenti l’unione civile o i conviventi, il relativo contratto di finanziamento deve essere sottoscritto da entrambi, anche se l’immobile è di proprietà di uno solo, purché anche l’altro partner abbia compiuto 60 anni di età.
Si può stabilire a priori la durata del P.V.I.?
No, perché dipende dalla durata della vita del soggetto finanziato; se il finanziamento è cointestato al coniuge, al costituente l’unione civile o al convivente, si fa riferimento alla durata della vita del più longevo.
Quando il finanziatore può chiedere il rimborso integrale in un’unica soluzione del finanziamento?
Lo può fare alla morte del soggetto finanziato o se vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento (es. diritto di usufrutto o di abitazione) sull’immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile.
Il rimborso integrale del P.V.I come avviene?
Ci sono due possibilità di rimborso:
• senza capitalizzazione: il soggetto finanziato rimborsa gradualmente gli interessi e le spese prima del verificarsi degli eventi su indicati; quindi al momento del rimborso dovrà essere restituito solo il capitale;
• con capitalizzazione: alla scadenza del finanziamento dovranno essere rimborsati in unica soluzione sia il capitale che gli interessi e le spese capitalizzati annualmente. Il finanziamento dovrà essere integralmente rimborsato entro dodici mesi dal verificarsi degli eventi su indicati. In caso di morte del soggetto finanziato, se il finanziamento è cointestato, il rimborso avverrà al momento della morte del più̀ longevo.
Cosa succede alla morte del soggetto finanziato?
Entro 12 mesi dalla morte del soggetto finanziato i suoi eredi devono rimborsare integralmente il finanziamento o, d’accordo con il finanziatore, provvedere in proprio alla vendita della casa.
Decorso tale periodo solo il finanziatore ha facoltà di vendere la casa, senza necessità di dover ricorrere a un’ordinaria procedura esecutiva giudiziaria, al prezzo determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore, soddisfacendo il suo credito e dando l’eventuale eccedenza agli eredi.
Se entro altri 12 mesi la vendita non si sarà perfezionata, il prezzo si ridurrà ogni anno del 15%, fino a quando la casa non sia venduta. Se il ricavato della vendita, al netto delle spese sostenute, non coprirà il credito del finanziatore questo nulla potrà chiedere agli eredi.
Il ritardato rimborso degli interessi e delle spese può essere causa di risoluzione del contratto di P.V.I.?
Sì, se si è scelto il rimborso senza capitalizzazione, il finanziatore potrà chiedere la risoluzione del contratto nel caso di ritardato pagamento della rata di rimborso degli interessi e delle spese qualora tale ritardo si sia verificato almeno 7 volte, anche non consecutive.
Dove viene iscritta l’ipoteca?
L’ipoteca viene iscritta nei pubblici registri immobiliari con atto ricevuto o autenticato dal notaio.
La documentazione precontrattuale.
Per le caratteristiche del P.V.I. è molto importante ponderare la scelta e confrontare le diverse condizioni offerte, richiedendo al potenziale finanziatore i documenti precontrattuali che dovranno indicare chiaramente il capitale, le spese e gli interessi da pagare nel corso degli anni. Deve essere anche valutato con attenzione l’ammontare del prestito concesso: esso dipende dal valore di perizia della casa ma anche dall’età dei soggetti che lo richiedono e può variare da istituto a istituto.

Il nostro Studio è a Vostra disposizione per verificare le soluzioni più convenienti per Voi.

E’ previsto che, fermo restando il divieto di patto commissorio di cui all’art. 2744 c.c. (vale a dire l’impossibilità del trasferimento automatico dell’immobile in garanzia a favore delle Banca in caso di inadempimento del consumatore), le parti del contratto di credito possono convenire espressamente, solo al momento della conclusione del contratto medesimo e non con accordo successivo, che in caso di inadempimento del consumatore, la restituzione, il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporti l’estinzione dell’intero debito a carico del consumatore derivante dal contratto di credito, anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito o l’ammontare dei proventi della vendita è inferiore al debito residuo.

La procedura di restituzione, trasferimento o vendita del bene può iniziare solo dopo il mancato pagamento di almeno diciotto rate mensili (ovviamente se la periodicità di pagamento delle rate fosse diversa, basterebbe l’inadempimento di un numero di rate corrispondente allo stesso periodo di tempo: nove rate bimestrali, sei trimestrali etc.).

Occorre precisare che per queste discusse disposizioni l’art. 3 del Decreto prevede un’entrata in vigore differita rispetto al resto del Decreto medesimo, in quanto dovranno essere prima emanate le disposizioni d’attuazione a cura del MISE (Ministero dello Sviluppo Economico), di concerto con il Ministero di Giustizia e sentita la Banca d’Italia, entro 180 giorni dall’1 luglio 2016, e le norme di cui ai commi 3 e 4 entreranno in vigore solo 60 giorni dopo l’emanazione di dette disposizioni.

Pertanto potrebbe doversi attendere sino a marzo 2017 per assistere all’applicazione concreta della normativa in parola.

a)      Aliquota del 2% anche per chi acquista una casa, ma non ha ancora venduto quella precedente.

Il comma 55 estende l’aliquota del 2% anche agli acquisti per i quali l’acquirente sia ancora titolare di altra abitazione già acquistata con le agevolazioni.

La condizione per l’applicazione dell’aliquota del 2% è che il precedente immobile acquistato con le agevolazioni venga alienato entro un anno dal “nuovo” acquisto; in mancanza di tale alienazione al nuovo acquisto si applica l’imposta piena, una sanzione e gli interessi.

b)      Detrazione dell’IVA pagata per l’acquisto immobili in classe energetica A o B

Il comma 56 regala una detrazione Irpef pari al 50% dell’importo dell’IVA corrisposta per l’acquisto dal costruttore di abitazioni di classe energetica A o B, purchè si compri la casa entro il 31 dicembre 2016.

Il nostro Studio è a Vostra disposizione per approfondire le nuove disposizioni e verificare quale risparmio fiscale Vi consentirebbero di ottenere.

Il rent to buy permette a chi vuole acquistare un immobile di usufruirne subito, con pagamento di un canone e rinviando l’acquisto vero e proprio e il pagamento del relativo prezzo.
Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi.
E’ ora possibile trascrivere con l’atto notarile il contratto nei Registri Immobiliari, tutelandosi fino a 10 anni.
La trascrizione è fondamentale perché vale come vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile.
Di conseguenza, quest’ultimo non potrà essere venduto a qualcun altro, né potrà essere concessa un’ipoteca su di esso, né costituita una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole.
Il vincolo vale anche nei confronti degli eventuali creditori del venditore, i quali non potranno iscrivere ipoteche sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo.
Con la trascrizione del rent to buy, infatti, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

Quali i vantaggi, gli svantaggi, gli obblighi per il venditore e l’acquirente?  Quali le tutele previste dalla legge?
Lo chiarisce la nuovissima Guida per il Cittadino “Il rent to buy e altri modi per comprare casa”, realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato in collaborazione con 12 tra le principali Associazioni dei Consumatori, che spiega tutto quello che c’è da sapere sul contratto di rent to buy.
- obblighi del venditore e del futuro acquirente
- regimi fiscali ed imposte sull’immobile
- che fa valere i diritti e paga gli oneri condominiali
- come gestire le spese legate di manutenzione e le riparazioni straordinarie
- cosa succede se il conduttore decide di non comprare l’immobile
- come incide l’eventuale fallimento del venditore o del futuro acquirente
-  modalità di cessione del contratto di rent to buy prima della sua scadenza.

La guida offre anche un approfondimento sulle alternative alla classica compravendita:
- la locazione con patto di futura vendita;
- la vendita con riserva della proprietà;
- la vendita a prezzo rateizzato con iscrizione dell’ipoteca legale;
- il preliminare ad effetti anticipati.

In ogni caso è sempre importante rivolgersi per tempo ad un professionista, come il notaio, che con la sua esperienza e preparazione in materia può consigliare le scelte più adatte alle esigenze specifiche.

Anche questa Guida è scaricabile gratuitamente dal sito web del Notariato (www.notariato.it) e delle associazioni dei consumatori che hanno collaborato alla sua realizzazione.